Продаж кватэры менш за 3 гадоў у уласнасці. Купля-продаж кватэр. продаж кватэр

Як вядома, даход ад продажу кватэр фізічнымі асобамі абкладаецца НДФЛ - падаткам з даходаў фізічных асоб. Пры куплі-продажы жылля на тэрыторыі Расійскай Федэрацыі ён ва ўсіх выпадках выплачваецца ў расейскі бюджэт, хай нават дадзеную здзелку здзяйсняюць грамадзяне іншых краін.

Згаданая сфера юрыдычных здзелак настолькі разнастайная і насычаная, што можа быць апісана толькі вялікім многотомником. Дадзеная жа артыкул перасьледуе значна больш вузкую мэта: раскрыць некаторыя асаблівасці продажу кватэр грамадзянамі, калі гэтая нерухомасць знаходзіцца ў іх уласнасці менш за тры гады.

З юрыдычнага пункту гледжання тэрмін папярэдняга валодання кватэрай перад яе продажам прынцыповы з прычыны рознай ацэнкі базы падаткаабкладання. Такі прэцэдэнт уласцівы менавіта расійскаму заканадаўству. У ЗША, напрыклад, такая здзелка наогул не абкладаецца падаткам (ці не ў гэтым крыецца адна з прычын выліўся ў 2007 годзе крызісу нерухомасці?), Заходняя Еўропа, наадварот, дэманструе больш жорсткі падыход. Падатковы ж кодэкс РФ сваім п. 17.1 арт. 217 патэнцыйна вызваляе ад падаходнага падатку абсалютная большасць расейцаў - уласнікаў нерухомасці, якія з'яўляюцца такім на працягу трох гадоў і больш.

Аднак пры менш працяглым валоданні тым жа падатковым кодэксам (арт. 208 п. 1, пп. 5) замацоўваецца юрыдычная сітуацыя, калі падаткаабкладанню падлягае продаж кватэры. Менш за 3 гадоў у уласнасці цягне за сабой два альтэрнатыўных варыянту вызначэння сумы падатку на даход (НДФЛ), абодва - са стаўкай 13% пры продажы кватэры, якія мы разгледзім пазней. Дарэчы сказаць, у Францыі падаткавікі паступілі значна больш жорсткім. Там пры продажы кватэры на працягу года пасля яе куплі з гэткім узроўнем даходаў у бюджэт складзе трэць яе кошту.

Эканамічная прычына дыферэнцыяцыі

Чаму дзяржава дэманструе гэтак розны падыход у вызначэнні падатковай базы, узяўшы за арыенцір такой, здавалася б, неэканамічныя паказчык, як тэрмін валодання? Чаму падаткавікамі узяты за арыенцір тэрмін у тры гады?

Значна выгадней для ўласніка кватэры, калі тая яго не задавальняе, пачакаць больш за тры гады, а затым ужо прадаць, каб купіць новую, пакінуўшы ўсе выручаныя грошы пры сабе. Сапраўды, «класічны» ўласнік так і паступае. Але па-іншаму думае спекулянт па нерухомасці. Для яго купля-продаж кватэр - бізнэс. Праз падатковы кодэкс Расійскае дзяржава не толькі абмяжоўвае рэнтабельнасць такіх спекуляцый, але і вядзе іх улік, заадно прыцягваючы ў бюджэт сродкі.

варыянты падаткаабкладання

«Кароткатэрміновы» ўласнік мае права абраць, як больш выгадна для яго будзе абкладацца падаткам на прыбытак (НДФЛ) продаж кватэры. Менш за 3 гадоў у уласнасці - дадзены тэрмін юрыдычна вызначае два спосабу вызначэння базы гэтага падатку ў дадзенай сітуацыі. Як ужо згадвалася, стаўка падаткаабкладання пры абодвух варыянтах складае 13%.

Першы варыянт прадугледжвае прадметам падаткаабкладання чысты прыбытак ўласніка як розніцу паміж цаной пакупкі і цаной продажу. Да прыкладу, уласнік купіў кватэру за 1,4 млн. Руб., А прадаў за 1,9 млн. Руб. Чысты прыбытак ўласніка ў 0,5 млн. Руб забяспечыла дадзеная продаж кватэры. Менш за 3 гадоў у уласнасці - акалічнасць, якое памяншае выгаду на суму падатку: (1900 - 1400) * 13% = 65 тыс. Руб.

У другім варыянце, калі кватэра дасталася ва ўласнасць бясплатна, базай падаткаабкладання служыць яе прадажная цана, паменшаная на 1 млн. Руб (Ст. 220 п. 1 пп. 1 Падатковага кодэкса). ФНС Расіі лістом № ЕД-4-3 / 13578 ад 2013/07/25 г. сістэматызуе парадак вызначэння сумы вылічэння з базы падаткаабкладання чыстага даходу.

Дапусцім, што выручка ад продажу кватэры склала 1,7 млн. Руб. Уласнік, які прадаў яе, павінен выплаціць у бюджэт суму (1700 - 1000) * 13% = 91 тыс. Руб.

Яшчэ адзін варыянт вылічэння з базы падаткаабкладання

У сітуацыі, калі ўладальнік кватэры ўклаў у яе рамонт сродкі, якія перавышаюць 1 млн. Руб., То купля-продаж кватэры для яго можа суправаджацца іншым спосабам памяншэння падатковай базы. Згодна з арт. 220 НК РФ ён мае права зменшыць суму атрыманых даходаў на фактычна панесеныя, а таксама задакументаваныя выдаткі.

Да чаго прыводзіць супрацьзаконнага «аптымізацыя падатку»

На жаль, бывае, што ўласнікі кватэр у змове з рыэлтарамі і пакупніком наўмысна заніжаюць рынкавую іх цану, нярэдка супрацьзаконна «аптымізуюць» падатковыя адлічэнні. Чым гэта багата для спрытнякоў? Падатковая служба, вызначыўшы факт заніжэння кошту, мае права праз суд разарваць здзелку - вярнуць кватэру ўласніку. Да таго ж адэкватны натарыус мае права адмовіцца рэгістраваць дамову куплі-продажу.

Рэзідэнт - нерэзідэнт

Вышэйпаказаныя стаўкі падаткаабкладання дзейнічаюць для рэзідэнтаў, гэта значыць для людзей, якія пражываюць на тэрыторыі Расіі 183 дні ў год. Абсалютная большасць у іх ліку складаюць грамадзяне Расіі.

З іншага боку, валодаць і распараджацца кватэрамі як уласнасцю могуць і нерэзідэнты - замежнікі і грамадзяне Расіі, якія пражываюць пераважна за мяжой. Для іх продаж кватэр абкладаецца па падвышанай стаўцы, больш чым удвая большай: 30%. Прычым для нерэзідэнтаў трохгадовы тэрмін падатковым кодэксам нават не згадваецца. Скажам больш, колькі б часу ня належала ім жыллё: тры гады ці пятнаццаць-дваццаць гадоў, стаўка падаткаабкладання застаецца нязменнай. Дапусцім, кватэра была набытая за 5,0 млн. Руб., Далей нерэзідэнт яе прадаў за 6,5 млн. Руб. У такім выпадку сума падатку на даход (НДФЛ), які варта выплаціць у бюджэт нерэзідэнту, складзе (6500 - 5000) * 30% = 450 тыс. Руб.

Момант набыцця права ўласнасці

Як мы бачым, тэрмінам валодання вызначаецца велічыня які выплачваецца падатку, калі адбываецца продаж кватэры. Менш за 3 гадоў у уласнасці вызначаюцца не як тры каляндарных года, а як 36 месяцаў, пачынаючы з цалкам вызначанай даты. Якімі абставінамі вызначаецца момант набыцця права ўласнасці? У выпадку калі яна набываецца шляхам прыватызацыі, падпісання дамовы дарэння, куплі-продажу, мены, рэнты, як кампенсацыю за знесены дом, момантам наступлення адліку гэтага права з'яўляецца дата рэгістрацыі пасведчання аб праве ўласнасці.

Кропкай адліку набыцця дадзенага права для атрымальніка спадчыны з'яўляецца смерць спадчынадаўца. Уладальнік кааператыўнага жылля можа назваць сябе яе гаспадаром толькі ў дзень канчатковай выплаты паю.

Такім чынам, продаж кватэры як здзелка заўсёды сувымяраць з часам наступу права ўласнасці.

Ўдакладненне: гаворка ідзе не толькі пра кватэру

Да кватэрах, датычна прымянення падатку на даход фізічных асоб, пры іх продажы прыроўненыя таксама катэджы, садовыя домікі, дачы, зямельныя ўчасткі пад забудову, пакоя ў кватэрах, прычым апошнія - толькі цэлыя (юрыдычны тэрмін), гэта значыць якія маюць свой нумар, напрыклад: пакой №1 у кватэры №7. Маецца на ўвазе, што здзелка куплі-продажу кватэры - юрыдычна стандартная. Да ўсяго вышэйпералічанага нерухомай маёмасці дастасавальныя стаўкі НК, ужо згаданыя намі.

Але калі пакоя не зарэгістраваныя кожная пад сваім нумарам, то цалкам магчымая сітуацыя, апісаная ніжэй. Дапусцім, у кватэры 4 пакоі, кожнай з іх валодае асобны чалавек. Затым усё прадалі свае пакоі, кожны прыкладна за 1,0 млн. Руб. Падатковы орган сведчыць, што ў такой сітуацыі кошт усіх кватэр сумуюць, каб вызначыць сукупны прадажную цану. У гэтым выпадку продаж кватэры будзе абкладацца НДФЛ наступным чынам: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 тыс. Руб. Кожны прадавец выплаціць падатак на прыбытак як ¼ ад сукупна налічанай сумы 390: 4 = 97,5 тыс. Руб.

Знайсці кватэру для куплі - праблема?

Пошук «патрэбнай» кватэры для пакупкі - справа клапотнае. На першы погляд, прапанова рынку жылля мільгае разнастайнасцю прапановы. Аднак, калі рэальна пачаць тэлефанаваць з асобамi, якiя далi аб'яву, то вельмі хутка вы выявіце: яны не спяшаюцца назваць нумар дома, дзе кватэра размешчаная. Апошняе азначае, што вы вядзеце размову з пасярэднікамі рынку жылля, гэта значыць з рыэлтарамі. Часта пакупнікоў цікавіць менавіта продаж кватэр ад уласнікаў. Але ці заўсёды апраўдана гэта?

З аднаго боку, вядома, добра, што рынак жылля структураваны, і на ім працуюць прафесіяналы. Гэта можа зберагчы асоб, якiя ажыццяўляюць дадзеную здзелку, ад незаконных схем, багатых ў далейшым яе скасаваннем. Вядома ж, за гэтую бяспеку прыйдзецца плаціць пасярэдніку - агенцтву нерухомасці. Вось прыкладныя расцэнкі за «упэўненасць і спакой»: аўдыт законнасці здзелкі - ад 10 тыс. Руб .; рэгістрацыя правоў уласнасці на жыллё - ад 15 тыс. руб., «здзелка пад ключ» - ад 20 тыс. руб. Сапраўды, ёсць доля здаровага сэнсу ў тым, што чалавек, паўсядзённа не злучаны з юрыдычнага бокам здзелак, звяртаецца да рыэлтарам.

Самастойны пошук кватэры

Зрэшты, пэўную катэгорыю юрыдычна пісьменных суграмадзян ўсё ж такі прыцягвае магчымасць зэканоміць грошы, вырабячы здзелку без паслуг рыэлтараў. Продаж кватэр ад уласнікаў больш рэдкая на рынку, яе трэба шукаць. Лягчэй за ўсё звярнуць увагу на куплю кватэр на першасным рынку, гэта значыць ад забудоўшчыка. Пры гэтым, каб пазьбегнуць непаразуменні, спачатку варта разабрацца, да якога класа жылля належыць будуецца ці ж пабудаваны дом: VIP-, Класік- або эканом-клас. Гэта можна вызначыць па спосабе здачы (пад ключ ці пад самоотделку), плошчы кватэр жылога фонду, па перавага ў ім шматпакаёвых кватэр. Даведайцеся, якія забудоўшчыкі будуюць жыллё ў вашым горадзе. Навядзіце даведкі аб іх рэпутацыі і «паслужным спісе».

Продаж кватэр ад уласнікаў на другасным рынку жылля, як мы ўжо згадвалі, больш рэдкая. Але энтузіясты яе пошуку не сумуюць: перш чым знайсці, сотні разоў заходзяць і абнаўляюць інфармацыю сайта AVITO, прычым часцей за ўсё на такі пошук сыходзіць некалькі дзён, скупляюць газеты з аб'явамі, «пад лінейку» абтэлефаноўвае нумары уладальнікаў аб'яў і знаходзяць ...

Аднак не факт, што «паспяхова які знайшоў» пакупнік жылля з лішкам ня пераплаціць яго ўласніку па-над рынкавай цаны тую суму, якую з яго б узяў рыэлтар. Не сакрэт, што ўласнікі кватэр часта завышаюць іх кошт. Зрэшты, для «сапраўднага пакупніка» продаж другасных кватэр - таксама ня турэцкая грамата.

Калі ж вырашана купляць кватэру ў «чужым» горадзе, то асцярожныя людзі пры гэтых абставінах аддаюць перавагу дзейнічаць толькі праз пасярэдніка, але не самастойна. Пры гэтым мінімізуецца верагоднасць магчымых «нечаканасцяў».

Юрыдычныя дзеянні пры куплі кватэры

Перанясем акцэнт з агляду спецыфікі НК, якая ўлічвае рэзідэнтную, льготнае ўмова, стаўку падаткаабкладання, вылік падатковы пры продажы кватэры, на асабліва юрыдычныя фармальнасці гэтай здзелкі.

Пачнем з куплі кватэры, бо гэта першы крок выгодополучателя. З яго боку мяркуецца тры блокі дзеянняў.

Спачатку пакупнік правярае дакументы прадаўца і ставіць подпіс на папярэднім дагаворы.

Затым (калі здзелка адбываецца на другасным рынку) падпісвае дагавор адчужэння. У выпадку калі адбываецца купля кватэры ў новабудоўлі (першасны рынак) подпісы падлягае акт прыёму-перадачы (магчыма, замест яго - папярэдні дагавор, які рэгламентуе інвестыцыйны ўклад, долевае будаўніцтва, будаўніцтва на паявых асновах).

Апошні этап - дзяржаўная рэгістрацыя здзелкі. Для пакупніка прынцыпова важна скрупулёзна вырабіць усе гэтыя стадыі. Прычым асаблівую ўвагу заслугоўваюць выпадкі, калі вырабляецца тэрміновая продаж кватэр.

прыкметы махлярства

Ашуканцы ж звычайна спрабуюць зрабіць працэс продажу марным, спрабуючы схаваць істотныя дэталі. Калі падобныя падзеі пачынаюць мець месца, і прадавец спрабуе вас прыспешваць, не саромейцеся, рэзка перарывайце супрацоўніцтва і кажаце яму: «Да пабачэння!» - гэта засцеражэ вас ад выдаткаў.

Як вядома, грошы любяць цішыню. Уважліва чытайце арыгінал дагавора куплі-продажу, зарэгістраваны натарыусам. Нават калі вы папярэдне вычыталі яго чарнавы дагавор-узор куплі-продажу кватэры. Будзьце пільныя - асабліва адносна канчатковага тэксту, надрукаванага натарыусам.

папярэдні дагавор

На першым этапе пакупнік спачатку удакладняе цану, а затым вывучае паўнату пакета прадажных дакументаў. Пакупніку варта прааналізаваць прадстаўленую тэххарактарыстыкі (форму №7), рэгістрацыю жыхароў у кватэры, дакумент, які дае права ўласнасці на яе (дагавор куплі-продажу, прыватызацыі, дарэнні).

Калі казаць больш падрабязна, то пакет дакументаў для афармлення пакупкі павінен быць укамплектаваны наступнымі дакументамі:

- заявай аб дзяржрэгістрацыі кватэры;

- дамовай куплі-продажу (па ім вызначаюцца тэрміны продажу кватэры);

- дакументамі БТІ - эксплікацыяй і паэтапным планам кватэры;

- копіяй пашпартнага дакумента заяўніка;

- квітанцыяй аб выплаце.

Пачнем з другаснага рынку. Варта звярнуць асаблівую ўвагу на магчымасць у будучыні розных праблемных сітуацый. Маецца на ўвазе наступнае высвятленне абставінаў:

- ці знаходзіцца прадаванае маёмасць пад арыштам;

- з усіх Ці спадчыннікаў папярэдне ўзята волевыяўленне - згода на продаж;

- не парушаны ці правы асоб, якія пражываюць у кватэры.

На першасным рынку нерухомасці забудоўшчыкам вырабляецца продаж кватэры. Якія дакументы патрэбныя ў гэтым выпадку? Звярніце ўвагу на графік будаўніцтва, калі запланаваны тэрмін здачы кватэры ў эксплуатацыю. Пры гэтым не павінна быць істотнага адрозненні са ступенню гатоўнасці аб'екта да здачы. Навядзіце даведкі аб дзелавой рэпутацыі арганізацыі-забудоўшчыка, ці ёсць «на яе сумлення» даўгабуды. Далей кантралююцца дакументы, якія адлюстроўваюць:

- дзяржрэгістрацыю арэнды ўчастка забудовы (магчыма, права ўласнасці на яго);

- права забудоўшчыка на будаўніцтва;

- дагавор аб прыцягненні грашовых сродкаў, інвестыцыйны кантракт;

- план прадастаўлення кватэр.

Для лепшага паразумення з прадаўцом пажадана атрымаць ад яго надзейныя кантактныя дадзеныя (маецца на ўвазе рэжым онлайн), а таксама вусна агаварыць з ім магчымыя тэрміны продажу кватэры, улічваючы павольнае, якаснае выкананне ўсіх яе этапаў.

Дагавор адчужэння або акт прыёму-перадачы як другі этап куплі кватэры

Толькі пасля якаснай папярэдняй праверкі можна брацца за другі этап куплі: падпісанне дамовы куплі-продажу. Не важна ці прысутнічаў натарыус пры падпісанні гэтага дагавора, аднак абавязкова патрабуецца наяўнасць акту прыёму-перадачы або дагавора адчужэння, падпісаных на першай стадыі.

Звернем вашу ўвагу на тэхнічную дэталь: у дамове адчужэння паказваецца прадажная цана кватэры, яна - складнік вылічэння базы падаткаабкладання - НДФЛ пры продажы кватэры.

Момант фактычнай перадачы кватэры - дагаворнай па сваёй сутнасці, ён можа (па дамове прадаўца і пакупніка) быць абраны альтэрнатыўна:

- як момант падпісання дамовы куплі-продажу;

- суаднесены з яго дзяржаўнай рэгістрацыяй;

- набыццём пасведчання аб праве ўласнасці на кватэру.

выснову

Аналіз рынку жылля Расіі выяўляе некаторыя пазітыўныя тэндэнцыі. Гэта адзначаюць і прызнаныя яго аналітыкі, у прыватнасці прафесар універсітэта ім. Пляханава Генадзь Майсеевіч Стерник. Па-першае, дае адчувальныя вынікі дзяржаўная палітыка рэгулявання цэн.

У доўгатэрміновай перспектыве адбываецца паступовая стабілізацыя коштаў з арыентоўкай на іх дакрызісны ўзровень, сапраўды эканамічна-абгрунтаваны. У кароткачасовай назіраецца тэндэнцыя да стагнацыі (маецца на ўвазе ваганне цэн вакол сярэднеўзважанай на +/- 2,5%). На ацэнцы кватэр адбіваецца стабільны курс рубля: ужо звыкла, што кошты на іх сталі «рублёвымі». У значнай меры актывізуе рынак жылля іпатэка. Напрыклад, за 2012 год насельніцтву выдадзена іпатэчных крэдытаў на суму больш за 1,0 трлн. руб.

Аднак, калі адцягнуцца ад тае безумоўна пазітыўнай дынамікі ў бок бяспекі самога рынку нерухомасці, то варта адзначыць рызыкі, якія ўзнікаюць пры куплі кватэр без пасрэднікаў. Часцяком непрафесіяналы не ведаюць пэўных нюансаў куплі-продажу кватэры. На лексіконе спецыялістаў такія здзелкі называюць «неабароненымі». З прычыны выключнай важнасці захавання юрыдычнага аспекту куплі-продажу настойліва раім звяртацца да спецыялістаў па нерухомасці. Будзь то продаж кватэры, менш за 3 гадоў што застаецца на уласнасці, альбо іншая купля-продаж жылля, усё роўна аплата працы спецыялістаў апынецца на некалькі парадкаў танней, чым рызыка прамога стратаў.