Зямельнае права: аб'яднанне зямельных участкаў

Зямельным участкам прызнаецца частка паверхні зямлі з межамі, вызначанымі ў адпаведнасці з дзеючым заканадаўствам. Ўтварыць зямельны ўчастак магчыма двума спосабамі:

• Адукацыя зямельнага ўчастка з вольных (невыкарыстоўваемых) зямель, якія на момант вылучэння знаходзяцца ва ўласнасці муніцыпальнай або дзяржаўнай.

• Раздзел, аб'яднанне, пераразмеркаванне зямельных участкаў, а таксама выдзяленне з участкаў зямлі, якія да гэтага былі ва ўласнасці ў фізічных (юрыдычных) асоб.

Незалежна ад спосабу адукацыі новага ўчастка зямлі, неабходна праводзіць дадзеную аперацыю ў строгай адпаведнасці з зямельным заканадаўствам. Якія этапы ўключае ў сябе адукацыю зямельнага ўчастка пры аб'яднанні двух (ці больш за два) раней наяўных участкаў зямлі? Хто мае права праводзіць падобную аперацыю з зямлёй? Якія дакументы спатрэбяцца для таго, каб здзейсніць законнае аб'яднанне зямельных участкаў?

агульныя патрабаванні

Пад працэдурай аб'яднання участкаў зямлі разумеецца сукупнасць кадастравых работ, вынікам якіх будзе атрыманне ўласнікам кадастравага пашпарты (выпіскі) новаўтворанага зямельнага ўчастка. Аб'яднанню падлягаюць толькі тыя зямельныя ўчасткі, чые межы былі афіцыйна замацаваны ў адпаведнасці з Загадам Мінэканамразвіцця РФ ад 2012/08/17 г. Пры неадпаведнасці хаця б аднаго з участкаў гэтым нормам, перад пачаткам працэдуры аб'яднання спатрэбіцца ўдакладніць плошчу і межы зямлі ўласніка.

Зямельным заканадаўствам устаноўлены агульныя патрабаванні, па якіх праводзіцца аб'яднанне зямельных участкаў (раздзел). Ўчасткі павінны адпавядаць наступным патрабаванням:

• Участкі зямлі належаць на момант аб'яднання на праве ўласнасці аднаму ўладальніку або знаходзяцца ў долевай уласнасці ў дзвюх і больш гаспадароў (пры ўмове атрымання афіцыйнага згоды ўсіх уласнікаў).

• Размешчаныя ў межах аднаго і таго ж муніцыпальнага адукацыі.

• Маюць аднолькавае мэтавае значэнне і ставяцца да адной катэгорыі зямлі.

• Маюць агульную мяжу, гэта значыць з'яўляюцца сумежнымі.

Ці можна аб'яднаць зямельныя ўчасткі, якія не належаць на праве ўласнасці?

Часцей за ўсё, падобнае пытанне можа паўстаць, калі гаворка ідзе пра аб'яднанне участкаў зямлі, прадстаўленых адной асобе на праве:

• бестэрміновай пастаяннага карыстання.

• бязвыплатнага тэрміновага карыстання.

• Пажыццёвага спадчыннага валодання.

Аб'яднанне такіх участкаў законам дапускаецца пры ўмове, што ўсе падлягаюць аб'яднанню зямельныя ўчасткі прадастаўлены адной асобе і на аднолькавых умовах, напрыклад, на праве бестэрміновага пастаяннага карыстання. Пры гэтым, у асобы, які выкарыстоўвае ўчасткі, узнікае права пастаяннага (бестэрміновага) карыстання на адукаваны ўчастак без змены умоў і правядзення дадатковых аўкцыёнаў або таргоў (п. 4 арт. 11.8 ЗК РФ).

Ўчасткі з абцяжараны

Дапускаецца Ці законам аб'яднанне участкаў зямлі, калі ў аднаго з участкаў маецца якое-небудзь абцяжаранне? Калі ўчастак зямлі знаходзіцца, напрыклад, у заклад ці здаецца на правах арэнды, дадаткова спатрэбіцца атрымаць згоду на правядзенне працэдуры ад залогатрымальніка (арандатара, землекарыстальніка). Таксама варта ўлічыць, што пры аб'яднанні участкаў, адзін з якіх знаходзіцца ў закладзе, права закладу будзе распаўсюджана на ўвесь новаўтвораны зямельны ўчастак, за выключэннем выпадкаў, калі пагадненнем з залогатрымальнікам устаноўлены iншыя ўмовы.

Этапы аб'яднання участкаў

Як правільна зарэгістраваць ўчастак, адукаваны шляхам аб'яднання двух (некалькіх) участкаў зямлі? З чаго неабходна пачаць аб'яднанне зямельных участкаў? Зямельнае права вызначае наступны парадак падрыхтоўкі і афармлення зямельнага ўчастку, заснаванага пры дапамозе аб'яднання:

• Атрыманне згоды ўсіх уладальнікаў, якім належаць зямельнага ўчастка (што не патрабуецца, калі ўсе ўчасткі належаць аднаму ўладальніку).

• Зварот да зямельным (кадастраваму) інжынеру, з заключэннем дагавора на правядзенне інжынерна-тэхнічных работ і фармаванню дакументацыі.

• Атрыманне на ўчастак кадастравага пашпарты, рэгістрацыя аб'яднанага новаўтворанага зямельнага ўчастка ў дзяржаўнай рэгістрацыйнай палаце.

Згода ўласнікаў аб'яднованых участкаў

У адпаведнасці з нормамі п. 5 арт. 11.2 ЗКРФ, калі плануецца рэалізаваць аб'яднанне зямельных участкаў, па дакументах належаць некалькім асобам адначасова або аб'яднанне участкаў зямлі, якія належаць розным уладальнікам, падставай для пачатку гэтай працэдуры заўсёды з'яўляецца пісьмовую згоду ад кожнага ўладальніка участкаў. Пісьмовую згоду складаецца па форме, з абавязковым дадаткам выпіскі з Росреестра і копіі пашпарта (дакумента, які сведчыць асобу). Бланк (ніжэй см.образец) аб'яднання зямельных участкаў запаўняецца кожным зацікаўленым асобай індывідуальна і пацвярджаецца подпісам.

Важна! Не патрабуецца згода ўсіх уласнікаў, арандатараў, землекарыстальнікаў або залогатрымальнікам, калі аб'яднаны ўчастак утвараецца ў прымусовым парадку на падставе судовага рашэння.

У выніку адбываецца аб'яднанне уласнікаў зямельных участкаў, якія валодаюць новаўтвораных участкам на праве долевай уласнасці. Памер долі кожнага ўладальніка вызначаецца пры рэгістрацыі права на аб'яднаны ўчастак і паказваецца ў пасведчанні на зямлю.

Вызначэнне межаў будучага ўчастка: да каго звяртацца?

Аб'яднанне зямельных участкаў для пачатку патрабуе правесці вызначэнне і ўзгадненне межаў новаўтворанага ўчастка. Праводзіць межавання, то ёсць фіксацыю межаў, маюць права толькі кадастравыя інжынеры, якія прайшлі прафесійнае навучанне і абавязкова якія маюць ліцэнзію на гэты від работ.

Кадастравыя (зямельныя, землеўпарадкавальныя) інжынеры выступаюць у ролі спецыялістаў, якія дзейнічаюць па дамове з заказчыкам (уладальнікам ўчастка) і не з'яўляюцца дзяржаўнымі служачымі. Кошт паслуг па фарміраванні межавага справы усталёўваецца самім кадастравых інжынерам, у залежнасці ад меркаванага аб'ёму працы. Адзіны агульнарасійскі рэестр гэтых спецыялістаў знаходзіцца ў публічным доступе на сайце Росреестр.

Функцыі кадастравага інжынера

Пасля выбару спецыяліста, ўласніку патрабуецца заключыць дамову з зямельным інжынерам і даць яму для даследавання дакументы на ўсе ўчасткі зямлі, якія плануецца аб'яднаць у адзіную тэрыторыю. У задачу кадастравага інжынера ўваходзіць:

• Вывучэнне і аналіз дакументацыі на зямельныя ўчасткі, якія падлягаюць аб'яднанню.

• Выезд на тэрыторыю зямельных участкаў і правядзенне вымяральных работ для вызначэння плошчы зямлі і дакладнага размяшчэння межаў.

• Узгадненне фактычна існуючых межаў ўчастка зямлі з уладальнікамі суседніх тэрыторый і, пры неабходнасці, з мясцовай адміністрацыяй.

• Падрыхтоўка і складанне дакументаў на падставе праведзеных геадэзічных дзеянняў.

межавай план

Вынікам работы кадастравага інжынера павінен стаць пакет дакументаў для афіцыйнага рэгістрацыі новаўтворанага ўчастка ў тэрытарыяльным аддзеле органаў кадастравага ўліку.

• Тэхнічны план тэрыторыі ўчастка.

• Межава план. Дакумент уяўляе сабой фактычны чарцёж зямельнага ўчастка, схему аб'яднання участкаў з прыкладаннямі. Акрамя таго, абавязкова ўказваюцца звесткі пра спецыяліста, праводзіцца работа па вызначэнню межаў і фармаванню межавага плана, уключаючы Межава план засведчваецца подпісам (электронна-лічбавым подпісам) зямельнага інжынера, які склаў дакумент.

Акт абследавання.

• Пры выяўленні неадпаведнасцяў і спрэчных момантаў, дадаткова ў якасці дадатку да Межава плану, складаецца заключэнне кадастравага (зямельнага) інжынера. У гэтым дакуменце павінна ўтрымлівацца падрабязная інфармацыя пра ўсіх парушэнні або неадпаведнасцях, выяўленых у ходзе даследавання дакументацыі на ўчасткі і працы на мясцовасці, а таксама рэкамендацыі спецыяліста да іх ліквідацыі.

Рэгістрацыя ўчастку, заснаванага шляхам аб'яднання

Парадак пастаноўкі на ўлік, а таксама рэгістрацыі новаўтворанага ўчастка зямлі вызначаецца Федэральным законам «Аб дзяржаўным кадастры нерухомасці» ад 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (арт. 24) (далей - ФЗ).

Завяршальны этап працэдуры аб'яднання - зварот у кадастравую палату па месцы тэрытарыяльнай прыналежнасці ўчастка з падачай заявы аб аб'яднанні наяўных зямельных участкаў у адзіную тэрыторыю і выдачу кадастравага пашпарты на новы зямельны ўчастак. Да заявы варта прыкласці ўсе наяўныя дакументацыю на ўчасткі, якія падлягаюць аб'яднанню і Межава справа (падрабязны спіс дакументаў у арт. 22 ФЗ). Па выніку разгляду пакета дакументаў, уласнік (ўласнікі) новага ўчастка атрымліваюць на рукі кадастравы пашпарт.

Адначасова з гэтым новаўтвораны ўчастак ставіцца на часовы ўлік у дзяржаўным кадастры аб'ектаў нерухомасці. Ўласніку даецца тэрмін да 5 гадоў з моманту пастаноўкі на ўлік для рэгістрацыі права ўласнасці на новаўтвораны ўчастак (выключэнне - рэгістрацыя права арэнды, тэрмін складае 1 год). На працягу гэтага перыяду варта звярнуцца ў тэрытарыяльную рэгістрацыйную палату з прадастаўленнем наступных дакументаў:

• Кадастравы пашпарт на адукаваны ўчастак зямлі і кадастравыя пашпарты аб'яднаных участкаў.

• Рашэнне аб аб'яднанні зямельных участкаў.

• Дакументацыя на ўчасткі, якія падлягаюць аб'яднанню.

Па заканчэнні тэрміну разгляду пакета дакументаў, права ўласнасці на адукаваны шляхам аб'яднання ўчастак рэгіструецца, зямельным участку прысвойваецца індывідуальны нумар. Ўладальніку (арандатару) выдаецца пасведчанне аб рэгістрацыі. Адначасова з гэтым, ўчасткі, за кошт якіх быў утвораны зарэгістраваны ўчастак зямлі, спыняюць юрыдычна існаваць, сведчанні на іх анулююцца.

Калі тэрміны прайшлі, а ўладальнік (арандатар) не звярнуўся ва ўстаноўленыя тэрміны для рэгістрацыі права ўласнасці, усе звесткі аб новаўтвораным участку выключаюцца з кадастравага рэестра, а вынікі аб'яднання анулююцца. Дакументы, прадастаўленыя уладальнікам участкаў для здзяйснення кадастравага ўліку, вяртаюцца падаўцу пад подпіс на працягу аднаго года. Аднак, пры ўмове, што на працягу гэтага тэрміну дакументы ніхто не запатрабаваў, знішчаюцца.