Пераўступцы правоў на кватэру. Пераўступцы правоў уласнасці на кватэру

Пераўступцы кватэры дапускаецца пры любым тыпе здзелкі: па дамове інвеставання альбо суінвесціраванне, а таксама папярэдне заключанаму дагавору куплі-продажу і іншым. Пераўступцы правоў на кватэру магчымая нават пры іпатэчным крэдытаванні. Пакупнікамі па такім ўвазе здзелкі могуць выступаць любыя фізічныя асобы або арганізацыі.

Дадзены выгляд пагаднення часцей за ўсё ўзнікае на этапе ўзвядзення новага дома. Такім чынам, пераўступцы правоў на кватэру ўяўляе сабой здзелку, у выніку якой першапачатковая бок (прадавец) переуступаемых другім баку (пакупніку) усе правы і магчымыя абавязкі, якія маюцца ў прадаўца ў дачыненні да трэцяга боку. Трэцяй бокам часцей за ўсё з'яўляецца забудоўшчык. Здзелка становіцца дапушчальнай толькі ў тым выпадку, калі ў дамове няма пункта, што пераўступцы правоў патрабавання на кватэру забароненая.

Дадзеная здзелка на юрыдычнай мове носіць назву цэс. Асоба, якая з'яўляецца прадаўцом, называецца цедентом, а пакупнік - цессионарием.

Хто ў гэтым зацікаўлены?

Часцей за ўсё ў зняволенні такіх дамоваў зацікаўлены шараговыя пакупнікі, так як часам продаж кватэр у які цікавіць іх доме ўжо скончаная. А іншага шляху набыцця яе ў канкрэтным месцы папросту няма.

Чаму прадаўцы гатовыя пераўступіць свае правы? Як правіла, матывы бываюць рознымі, кранём толькі некалькіх.

Чаму адбываецца продаж кватэры па пераўступцы правоў?

Вельмі важна даведацца сапраўдную прычыну, якая заахвоціла прадаўца пайсці на такую здзелку. Ад адказу на гэтае пытанне напрамую залежыць, наколькі рызыкоўнай будзе такая здзелка. Напрыклад, продаж кватэры можа адбывацца з-за таго, што прадавец не можа (ці не жадае) выплачваць кошт сваіх квадратных метраў забудоўшчыку. У такім выпадку варта абавязкова даведацца суму бягучай запазычанасці непасрэдна ў забудоўшчыка, а таксама тэрміны яе пагашэння.

Але многія прадаўцы такіх недабудаваных жылых аб'ектаў імкнуцца заключыць дагавор цэс ў сувязі з пэўнымі жыццёвымі абставінамі. У прыватнасці, прадавец можа атрымаць спадчыну і ўжо не мае патрэбы ў жыллё або атрымаў больш выгадную фінансавую прапанову.

асноўныя віды

У сапраўдны момант найбольш частымі відамі пераўступцы правоў з'яўляюцца:

• пераўступцы на аснове дамовы аб долевым удзеле;
• пераўступцы правоў, якая засноўваецца на папярэднім дамове куплі-продажу.

Некаторыя юрыдычныя тонкасці

Здзелка па пераўступцы правоў, у аснове якой ляжыць дамова аб долевым удзеле, можа быць складзена толькі да моманту, калі будуць падпісаныя перадаткавыя дакументы на аб'ект здзелкі. Пры гэтым кватэра можа переуступаемых неабмежаваную колькасць разоў.

Важны нюанс: асноўны дагавор і дагавор пераўступцы абавязкова павінны быць зарэгістраваныя.

Пры заключэнні дагавора па другім варыянце пакупнік атрымлівае законнае права прад'яўляць патрабаванні аб заключэнні з ім асноўнай здзелкі куплі-продажу жылога аб'екта ў будучыні. А таксама патрабаваць выканання ўмоў і ўсталяваных тэрмінаў, але не мае права патрабаваць перадачы ва ўласнасць самай кватэры.

Гэта абумоўлена прававымі тонкасцямі папярэдняга дагавора. Згодна з ім прадавец і пакупнік не здзяйсняюць здзелку куплі, а толькі прымаюць на сябе абавязкі здзейсніць яе ў будучыні. У сітуацыі, калі складзеная папярэдняя купля-продаж будзе парвана, пакупнік па здзелцы пераўступцы правоў не мае права будзе разлічваць на атрыманне кватэры, нават у тым выпадку, калі ім была выплачана поўная сума яе кошту. Вяртанне выдаткаваных грашовых сродкаў стане магчымым толькі ў судовым працэсе.

Пераўступцы правоў магчымая з даты, калі адбылося падпісанне папярэдняга дагавора куплі-продажу, і да даты падпісання бакамі асноўнага дагавора.

Пераўступцы правоў пры іпатэцы

Пераўступцы правоў на кватэру па іпатэчным крэдытаванні з'яўляецца таксама даволі часта сустракаюцца відам такой здзелкі. Згодна з дзейным заканадаўствам, уласнік (залогатрымальніка) жылля мае поўнае права, калі іпатэчных дамовай не забаронена, перадаць свае правы на кватэру іншай асобе.

Але, вырашыўшы заключыць такую здзелку, варта памятаць, што пераўступцы правоў не можа быць праведзена без ўзгаднення з банкам, які выступае ў якасці крэдытора. Пры гэтым умовы дагавора пераўступцы вылучаюцца самім банкам і могуць быць змененыя. Вельмі часта крэдытор не захоўвае умоў крэдытавання для новага ўладальніка кватэры.

Набыццё кватэры па дамове пераўступцы

Купля кватэры па пераўступцы правоў магчымая толькі падчас будаўніцтва аб'екта. Перыяд магчымага заключэння здзелкі рэгламентуецца 11 артыкулам ФЗ-214 і абвяшчае, што саступка правоў патрабавання дапускаецца з часу рэгістрацыі дагавора аб долевым удзеле да таго моманту, калі бакамі падпісаны перадатачны акт на аб'ект будаўніцтва.

Памятаеце, што калі прыёмачны акт кватэры падпісаны, то дагавор пераўступцы правы на кватэру заключыць ўжо нельга. Змена ўласніка ў гэтым выпадку можа быць ажыццёўлена толькі шляхам заключэння здзелкі аб куплі-продажы жылога аб'екта альбо іншымі, прадугледжанымі дзеючым заканадаўствам, спосабамі.

Але да таго часу, пакуль акт не падпісаны, дольшчык мае поўнае права заключаць цэс. Вельмі важны момант: прадавец можа заключаць дагаворы аб пераўступцы правоў адначасова з некалькімі патэнцыяльнымі пакупнікамі. Гэта магчыма ў тым выпадку, калі кватэра мае больш за два пакояў. Такія дзеянні прадаўца сапраўдным законам не забароненыя.

Асноўныя моманты заключэння дагавора

Усе асноўныя палажэнні рэгулююцца Грамадзянскім кодэксам РФ.

1. Дагавор не можа быць заключаны ў вуснай форме і заўсёды афармляецца ў пісьмовым выглядзе. Прадавец мае права заключыць такую здзелку толькі ў тым выпадку, калі гэта не супярэчыць асноўнаму дагавору, заключанаму раней з забудоўшчыкам. Досыць часта забудоўшчыкі самі ўключаюць пункт у асноўны дагавор, у якім выразна паказана, што пры заключэнні цэс неабходна атрымаць яго згоду на перадачу правоў іншым цессионариям. Калі такі пункт адсутнічае, то пакупніку ўсё роўна варта пераканацца, што прадавец апавясціў (у пісьмовым выглядзе) кампанію-забудоўшчыка аб тым, што была складзена пагадненне пераўступцы правоў на які будуецца аб'ект. Інакш па завяршэнні будаўніцтва жыллё можа быць перададзена ранейшаму праваўладальніку.

2. У сувязі з тым, што дамова аб долевым удзеле праходзіць абавязковую рэгістрацыю, то і дагавор пераўступцы павінен прайсці такую ж працэдуру. У выпадку, калі дагавор аб долевым удзеле не прайшоў дзяржаўнай рэгістрацыі, то ў далейшым забудоўшчык мае поўнае падстава адмовіць цессионарию ў яго патрабаваннях.

3. Пасля таго як дагавор прайшоў працэдуру дзяржаўнай рэгістрацыі, пакупнік прымае ўсе правы і абавязкі, пералік якіх знаходзіцца ў асноўнай дамове. І нясе ўсе магчымыя рызыкі.

4. Пры заключэнні здзелкі пераўступцы на этапе разлікаў паміж бакамі практыкуецца выкарыстанне банкаўскіх вочак, і прадавец зможа забраць грашовыя сродкі толькі пасля пераафармлення ўсіх неабходных дакументаў.

5.Помимо подпісаў абодвух бакоў, дакументы падпісвае і забудоўшчык. Паперы заўсёды завяраюцца пячаткай сіняга колеру, якая сведчыць аб тым, што здзелка праводзіцца са згоды забудоўшчыка.

Пакет дакументаў па здзелцы

Пасля падпісання дамовы аб пераўступцы правоў пакупнік павінен мець на руках наступны пакет дакументаў:

- асноўны дагавор альбо яго натарыяльна завераная копія, па якім і была праведзена пераўступцы;

- дакументы, якія пацвярджаюць разлікі паміж першапачатковымі бакамі дагавора;

- акт перадачы пералічаных вышэй дакументаў;

- згода на саступку ад другога боку;

- арыгінал дагавора.

Пераўступцы правоў на кватэру: падатак, якi падлягае выплаце

Згодна з Падатковага Кодэкса (артыкул 220, пункт 1), цэс абкладаецца падаткам, які павінен быць аплочаны першапачатковым інвестарам. Сума, якая падлягае падаткаабкладанню, разлічваецца зыходзячы з агульнай сумы здзелкі, і не можа разлічвацца як розніца паміж сумамі ўкладання і памерам саступкі.

Даволі часта ўзнікае сітуацыя, калі фінансавыя абавязацельствы перад дзяржавай першапачатковы пакупнік перакладае на плечы чалавека, якому і была праведзена пераўступцы правоў уласнасці на кватэру. Звычайна бакі дамаўляюцца падзяліць пароўну гэтыя фінансавыя выдаткі.

Здзелка па пераўступцы правы патрабавання мае мноства тонкасцяў. Таму, перш чым падпісваць якія-небудзь дакументы, настойліва раім вам пракансультавацца ў юрыста, які спецыялізуецца на здзелках з нерухомасцю.