Прыбытковы падыход да ацэнкі нерухомасці і бізнесу. Прымяненне прыбытковага падыходу

Прыбытковы падыход ўяўляе сабой цэлую камбінацыю метадаў ацэнкі кошту нерухомасці, маёмасці арганізацыі, самога бізнесу, у якіх вызначэнне кошту робіцца з дапамогай канвертацыі эканамічных выгод, якія чакаюцца ў будучыні. Тэарэтычныя асновы падобнага падыходу цалкам пераканаўчыя. Кошт інвестыцый ўяўляе сабой кошт будучых выгод на бягучы момант, якія дыскантаваных па норме даходнасці, якая з'яўляецца адлюстраваннем рызыкоўнасці інвестыцый.

Гэта разумна і падыходзіць для любога які ўжываецца ў сферы вытворчасці і рэалізацыі маёмаснага аб'екта дзеючага прадпрыемства, а таксама яго бізнесу пры ўмове генерацыі станоўчай прыбытку. Велічыня рызык укладанняў у ацэньваны бізнес дэманструецца з дапамогай стаўкі дыскантавання. У ролі такой у эканамічным сэнсе цяпер выступае стаўка даходу, якая патрабуецца інвестарам, на ўкладзены капітал у супастаўныя аб'екты інвеставання па ўзроўні рызыкі, альбо гэта стаўка даходу па альтэрнатыўных варыянтаў інвестыцый з супастаўнымі рызыкамі на момант ацэнкі.

асаблівасці

Прымяненне прыбытковага падыходу на практыцы аказваецца даволі складаным заняткам, бо неабходна ацэньваць кожную важную дэтэрмінанты кошту - норму прыбытковасці і прыбытак. Калі для ацэнкі прадпрыемствы выкарыстоўваюцца гэтыя методыкі, то патрабуецца абавязкова праводзіць дбайны аналіз усіх іх ключавых элементаў, у тым ліку кошту, тавараабароту кампаніі, якія аказваюць непасрэдны ўплыў на прыбытак, выдаткі і рызыкі, якія ствараюцца кожным асобным элементам.

Прыбытковы падыход да ацэнцы бізнесу ўжываецца даволі часта. Да прыкладу, калі гаворка ідзе пра паглынанне або зліцці, то гэты метад выкарыстоўваецца нашмат часцей выдатковага або рынкавы. Ўкладанне капіталу пакупніка зараз вырабляецца з разлікам на тое, што ў будучыні будуць атрыманы чыстыя грашовыя патокі, якія нельга назваць гарантаванымі, бо для іх характэрныя пэўныя рызыкі. Прыбытковы падыход дазваляе ацаніць гэтыя ключавыя дэтэрмінанты кошту пры тым, што для ўжывання рынкавага падыходу звычайна патрабуецца суадносіны кошт-прыбытак або нейкія іншыя аналагічныя мультыплікатары даходаў за рэтраспектыўны перыяд, без прыняцця пад увагу будучыні.

Для рынкавых мультыплікатараў характэрны такія рысы, як ненадзейнасць, а таксама няздольнасць забяспечыць тую ж дбайнасць, што ўдаецца дасягнуць пры ўмове выкарыстання прыбытковага падыходу з прагнозам будучых прыбыткаў і ставак дыскантавання. Да прыкладу, каэфіцыент "цана-прыбытак", які ўжываецца за год, не дазваляе адлюстраваць у дастатковай ступені чаканыя змены ў будучых гадах. Правільнае выкарыстанне каэфіцыентаў забяспечвае магчымасць для дэманстрацыі агульных пераваг інвестараў, іх часта цытуюць прадаўцы або галіновыя крыніцы.

выкарыстанне

У аналізе і абароне мае патрэбу і інфармацыя, якая тычыцца бюджэту прадпрыемства, які прымушае праводзіць змены і адпрацоўку фінансавых наступстваў створанага плана, прагнозаў і базавых прапаноў. Прыбытковы падыход да ацэнкі бізнесу дазваляе вымераць ўсё здагадкі, якія датычацца таго, узнікаюць Ці пэўныя выгады ад паглынання ў выніку росту даходаў, скарачэння расходаў, удасканалення працэсаў небудзь зніжэння капітальны выдаткаў. З дапамогай падобнага падыходу можна гэта ўсё вымераць і абмеркаваць. Акрамя гэтага, з яго дапамогай можна вызначыць час наступу чаканых выгод, а таксама прадэманстраваць працэс зніжэння кошту прадпрыемства па меры таго, як адбываецца перасоўванне выгод ў больш далёкую будучыню.

Выкарыстанне прыбытковага падыходу забяспечвае для пакупнікоў і прадаўцоў магчымасць для разліку справядлівай рынкавай кошту прадпрыемства, а таксама яе інвестыцыйнай кошту для аднаго або больш стратэгічных пакупнікоў. Калі гэта адрозненне будзе адлюстроўвацца досыць выразна, то прадаўцы і пакупнікі могуць лёгка вызначыць выгады ад сінэргіі, а таксама прыняць інфарматыўныя рашэнні.

Калі выкарыстоўваецца прыбытковы падыход да ацэнкі бізнесу, неабходна мець на ўвазе, што вылічае кошт складаецца з кошту усёй маёмасці, якое выкарыстоўваецца ў працэсе непасрэднай дзейнасці. У рамках выкарыстоўванага падыходу маецца некалькі метадаў для ацэнкі, якія ўяўляюць найбольшую цікавасць. У прыватнасці, дастасавальныя такія метады прыбытковага падыходу: капіталізацыі і дыскантавання грашовых патокаў. Можна разгледзець іх больш падрабязна.

метады

З дапамогай метаду капіталізацыі грашовых патокаў агульны кошт прадпрыемства дэтэктуецца ў залежнасці ад грашовых патокаў, генераваных маёмасных патэнцыялам прадпрыемства. Грашовыя патокі бізнесу або прадпрыемства ў цэлым - гэта рознасць паміж усімі прытоку і адтоку фінансавых сродкаў за пэўны разліковы перыяд. Звычайна для разлікаў выкарыстоўваецца перыяд, роўны аднаму годзе. Методыка складаецца ў тым, каб канвертаваць рэпрэзентатыўны ўзровень чаканага патоку грошай у прыведзеную кошт пасродкам дзялення ўсёй сумы патоку на прынятую стаўку капіталізацыі. У гэтым выпадку дарэчны прыбытковы паток з пэўнымі карэкціроўкамі.

Для выкарыстання звычайнага метаду разліку грашовых патокаў ўжываюць дадатак чыстай прыбытку (разлічанай пасля выплаты падаткаў) неграшовых выдаткаў для вызначэння велічыні абсалютнага грашовага патоку да капіталізацыі. Гэты метад разліку можна лічыць больш спрошчаным ў параўнанні з разлікам вольнага патоку грошай, дзе ў якасці дадатку ўлічваюцца патрабаваныя капітальныя ўкладанні і патрэбнасці ў папаўненні капіталу, які з'яўляецца абаротным.

Дыскантавання грашовых патокаў

Дадзены метад у аснове сваёй грунтуецца толькі на чаканых грашовых патоках, якія генеруюцца самім прадпрыемствам. Характэрная адметнасць у яго складаецца ў тым, што ацэнка кошту патрабуецца для вылічэнні вызначэння рэпрэзентатыўнага ўзроўню грашовага патоку. Гэты метад у развітых краінах атрымаў найбольшае распаўсюджванне за кошт таго, што яго можна выкарыстоўваць для ўліку ўсіх перспектыў развіцця. Грашовы струмень у агульным выглядзе раўняецца суме чыстага даходу і амартызацыі пры ўмове аднімання прыросту чыстага адваротнага капіталу і укладанняў капітальнага характару.

Існуюць наступныя ўмовы для выкарыстання метаду дыскантаваных грашовых патокаў:

• маюцца падставы меркаваць, што будучыя ўзроўні фінансавых патокаў будуць адрознівацца ад бягучых, гэта значыць гаворка ідзе пра развіваючыся прадпрыемстве;
• ёсць магчымасці для абгрунтаванай ацэнкі грашовых патокаў у будучыні пры выкарыстанні бізнесу або камерцыйнай нерухомасці;
• аб'ект знаходзіцца на стадыі пабудовы поўнай або частковай;
• прадпрыемства з'яўляецца буйным шматфункцыянальным аб'ектам камерцыйнага значэння.

Прыбытковы падыход да ацэнкі нерухомасці з дапамогай метаду дыскантавання грашовых патокаў ўяўляе сабой самы лепшы, аднак яго выкарыстанне вельмі працаёмкае. Існуюць ацэнкі, якія без прымянення дадзенага метаду вырабіць немагчыма. Сярод іх можна назваць распрацоўку інвестыцыйнага праекта з яго наступнай ацэнкай.

Годнасці метаду дыскантавання

Калі практыкаваць прыбытковы падыход да ацэнкі нерухомасці або бізнесу з дапамогай метаду дыскантавання, то можна вызначыць некаторыя асноўныя перавагі. У першую чаргу гаворка ідзе пра тое, што будучыя прыбытку ад бізнэсу наўпрост ўлічваюць толькі чаканыя бягучыя выдаткі па вырабе прадукцыі з яе наступнай продажам, а будучыя капіталаўкладанні, звязаныя з падтрыманнем і пашырэннем вытворчых ці гандлёвых магутнасцяў, адлюстроўваюцца ў прагнозе прыбыткаў толькі ўскосна пасродкам іх бягучай амартызацыі.

важныя моманты

Ацэнка аб'екта прыбытковым падыходам пры недахопе прыбытку або страты ў якасці паказчыка інвестыцыйных разлікаў праводзіцца з папраўкай на тое, што прыбытак служыць бухгалтарскім справаздачным паказчыкам, таму схільная істотным маніпуляцыям ў працэсе працы.

У метад дыскантавання грашовых патокаў ўключаецца тры групы мадэляў:

• дыскантаваных дывідэндаў;
• рэшткавых даходаў;
• дыскантаваных грашовых патокаў.

Калі практыкуецца прыбытковы падыход у адпаведнасці з мадэллю дыскантавання дывідэндаў як сьведчаньне грашовага патоку, ужываюць велічыню выплат па акцыях. Нягледзячы на тое што мадэль істотна распаўсюджаная ў замежнай практыцы для вызначэння і ацэнкі велічыні актываў прадпрыемства, у яе маецца маса недахопаў. У мадэлях з неразмеркаванага прыбыткам адсутнічае ступень ўліку. Існуе розніца ў дывідэнтных палітыках не толькі канкрэтных прадпрыемстваў, але і па краінах у цэлым. Гэты метад немагчыма выкарыстоўваць на прадпрыемствах, у якіх няма прыбытку. Гэтая мадэль лепш за ўсё падыходзіць для разліку кошту мінарытарных акцый.

Мадэль рэшткавага даходу

Прыбытковы падыход да ацэнкі дапамогай мадэлі рэшткавага падыходу мяркуе, што ў якасці паказчыка грашовага патоку будзе выкарыстоўвацца велічыня рэшткавага даходу, то ёсць розніца паміж прыбыткам па факце і велічынёй прыбытку, якая прагназавалася акцыянерамі на момант пакупкі самой кампаніі ці яе акцый. Калі кошт прадпрыемства разлічвалася на базе здагадак, адпаведных дадзенай мадэлі, то яна будзе роўная суме балансавага кошту з прыведзенай коштам чаканай велічыні даходу, якая засталася пасля гэтага. Такая мадэль дэманструе істотную адчувальнасць да якасці дадзеных, якія прадстаўленыя ў фінансавай справаздачнасці. Для расійскіх умоў адэкватнасць такой інфармацыі падвяргаецца істотным сумненням.

Карысць для акцыянераў

Натуральна, пайшчыка або акцыянеры прадпрыемства, у якога маецца пэўная гісторыя, а таксама факты выплаты дывідэндаў, могуць скарыстацца мадэллю дыскантавання для разліку кошту ўласнай кампаніі. Сітуацыя такая, што акцыянеры прадпрыемстваў гэтага сектара рэдка бываюць мінарытарнымі, таму для іх найбольш прыдатным спосабам будзе выкарыстоўваць прыбытковы падыход да ацэнкі нерухомасці і бізнесу з дапамогай мадэлі дыскантавання свабодных грашовых патокаў. У дадзенай сістэме ключавымі служаць свабодныя грашовыя патокі са стаўкамі дыскантавання або чаканай прыбытковасці інвесціравана капіталу. Самая вялікая праблема з выкарыстаннем дадзенай мадэлі складаецца ў дакладнасці прагнозу вольнага фінансавага патоку, а таксама адэкватнага вызначэння стаўкі дыскантавання.

Калі ўжываць прыбытковы падыход, вызначэнне якога давалася вышэй, то пры выкарыстанні метаду дыскантаваных грашовых патокаў у якасці даходаў, чаканых ад бізнэсу, ўлічваюць прагназуемыя патокі фінансавых сродкаў, якія можна выключыць з абарачэння пасля патрабаванага рэінвеставання частцы грашовай прыбытку. Як паказчык грашовыя патокі не залежаць ад сістэмы бухгалтарскага ўліку, якая выкарыстоўваецца на прадпрыемстве, і яе амартызацыйнай палітыкі. Пры гэтым абавязкова ўлічваюць любыя руху грашовых сродкаў - прытокі і адтокі. Ацэнка фінансавага сэнсу дыскантавання грашовых сродак аказваецца такой, што ў выніку гэтых працэсаў адбываецца іх змяншэнне на сумы, якія былі б даступныя інвестару да моманту атрымання названага грашовага патоку, пры ўмове, што ён ўклаў свае сродкі не ў дадзены бізнэс прама цяпер, а ў якой Што іншай інвестыцыйны актыў агульнадаступнага характару, да прыкладу, ліквідную каштоўную паперу або банкаўскі дэпазіт.

дадатковыя методыкі

Прыбытковы падыход, прыклад якога быў апісаны раней, у апошні час выкарыстоўваецца ўсё радзей, цяпер найбольш распаўсюджаным стаў метад ацэнкі. Яго ўжываюць для ацэнкі разнастайных актываў, а базай для яго служыць ідэя аб тым, што любы актыў, які падзяляе асноўныя характарыстыкі апцыёнам, дапускаецца ацэньваць у якасці гэтага апцыёна. На дадзены момант адмову ад прыбытковага падыходу часцей за ўсё ажыццяўляецца на карысць мадэлі апцыйнае цэнаўтварэння (адпаведна, мадэлі Блэка-Скоулза).

Такая сістэма, пры ўмове яе выкарыстання, дазваляе вырабляць ацэнку агульнай кошту ўласнага капіталу кампаніі або прадпрыемства ў выпадку, калі яно працуе з вялікімі стратамі. Дадзеная мадэль прызначана для таго, каб дадаткова патлумачыць, чаму кошт ўласнага капіталу прадпрыемства з'яўляецца не нулявы, нават калі адбываецца зніжэнне кошту ўсяго прадпрыемства ніжэй за ўзровень намінальнага памеру доўгу. Але нават з улікам такой перавагі можна адзначыць, што мадэль Блэка-Скоулза для ацэнкі кошту расійскіх прадпрыемстваў на дадзены момант усё больш нясе тэарэтычны характар. Асноўная праблема, з-за якой дадзеная мадэль не можа прымяняцца да айчыннага бізнэсу, - гэта адсутнасць некаторых фактычных дадзеных для параметраў мадэлі, якія з'яўляюцца вельмі неабходнымі.

высновы

Прыбытковы падыход да ацэнкі бізнесу і нерухомасці стаў прымяняцца значна радзей, і гэта адбываецца па многіх прычынах. У прыватнасці, гэта тычыцца недахопаў, з-за якіх узнікаюць складанасці ў яго выкарыстанні на спажывецкім рынку. У першую чаргу варта адзначыць, наколькі цяжкім з'яўляецца складанне прагнозаў будучай кошту паслуг і прадукцыі, матэрыялаў і сыравіны, а таксама комплексу астатніх затратных паказчыкаў. Пры гэтым можна казаць аб некаторай суб'ектыўнасці экспертных ацэнак. Акрамя гэтага, праблема складаецца ў нізкай раскрывальнасці інфармацыі па расійскім прадпрыемствам, а бо яна неабходна для правядзення пісьменных разлікаў і складання мадэлі Блэка-Скоулза. Гэта абумоўліваецца ў большай ступені нізкай карпаратыўнай культурай такіх прадпрыемстваў.

Пераважная колькасць акцый, у ліку якіх прысутнічаюць і буйныя пакеты, канцэнтруецца ў руках малаважнага кола асобаў, а доля мінарытарных акцыянераў і дробных уласнікаў, доля якіх вельмі малая, у статутным капітале з'яўляецца нязначнай. Атрымліваецца так, што многія прадпрыемствы аказваюцца проста незацікаўленых ў раскрыцці якой-небудзь інфармацыі. Менавіта таму прыкметна ўскладняецца разлік прыбытковым падыходам дачыненні да большасці галін прамысловасці і бізнесу ў Расіі. У іншых умовах ён працуе найлепшым чынам, дэманструючы ўсе свае вартасці і надзейнасць.