Што сабой уяўляе паняцце "нерухомасць". віды нерухомасці

Мала хто ведае пра тое, што паняцце «нерухомасць» было ўпершыню сфармулявана яшчэ ў рымскім праве, пасля таго як у грамадзянскі абарот былі ўведзеныя разнастайныя зямельныя ўчасткі і іншыя прыродныя аб'екты. Хоць на сённяшні дзень яно з'яўляецца агульнапрынятым ў любой краіне па ўсім свеце.

Варта адзначыць, што ў дарэвалюцыйнай Расіі яно пачало выкарыстоўвацца толькі пасля ўкаранення адпаведнага ўказа Пятра Першага ў 1714 годзе, які быў выдадзены з мэтай абмежавання абароту нерухомасці і яе далейшага атрымання ў спадчыну. У савецкі час, пасля таго як была цалкам адменена прыватная ўласнасць на зямлю, паняцце «нерухомасць» паступова трансфармавалася ў катэгорыю асноўных і абаротных фондаў (таксама з'явілася паняцце «рухомую маёмасць»). У той жа час зямельныя ўчасткі ўлічваліся па адным у адпаведнасці з іх выглядам, і толькі па плошчы.

У сучаснай Расеі паняцце «камерцыйная нерухомасць» зноў выкарыстоўваецца ў дзеючым прававым і эканамічным абароце, што адбылося па прычыне ўстанаўлення статусу прыватнай уласнасці на зямлю. Канчаткова ён быў замацаваны ў заканадаўстве Указам Прэзідэнта РФ, які ўступіў у сілу з 1993/10/27 года.

Паняцце і прыкметы

У паўсядзённым жыцці паняцце «нерухомасць» з'яўляецца цалкам распаўсюджаным. Аднак на самай справе мала хто разумее, што знешняя бачнасць далёка не заўсёды адпавядае юрыдычнай сутнасці нерухомасці, якая ў пераважнай большасці выпадкаў вызначаецца асаблівасцямі эканамічнага развіцця краіны, якія склаліся гістарычнымі традыцыямі і іншымі ўмовамі.

Паняцце «камерцыйная нерухомасць», як і любое іншае, уключае ў сябе некалькі асноўных элементаў:

• Найменне - пэўны знак або тэрмін, які замацоўваецца за дадзеным аб'ектам.
• Змест - сукупнасць адметных асаблівасцяў і прыкмет, ядром якіх можна назваць пэўны сутнаснае ўласцівасць (у дадзеным выпадку гэта неперемещаемость ў прасторы, даўгавечнасць, непотребляемость і іншыя).
• Аб'ём - пэўны пералік прадметаў, якія адлюстроўваюцца ў дадзенай катэгорыі.

Што сюды ўваходзіць?

На сённяшні дзень гарадская і загарадная нерухомасць - паняцці, якія ня зводзяцца толькі да нейкага кароткага ўказанні пэўных значных прыкмет. Яны ўяўляюць сабой паўнавартасны сінтэз або суму ведаў аб канкрэтным прадмеце. Як і ў іншых цывілізаваных краінах, у Расіі прынята вызначаць нерухомасць у асноўным з дапамогай аб'ёму паняцця, то ёсць пераліку рэчаў і правоў, якія ў яго ўваходзяць. У прыватнасці, гарадская і загарадная нерухомасць ўключае ў сябе наступныя аб'екты:

• ўчасткі і фонды нетраў;
• зямельныя ўчасткi;
• усё, што мае непасрэдную сувязь з зямлёй, то ёсць розныя будынкі, будынкі або аб'екты няскончанага будаўніцтва;
• аб'екты, прыраўнаваныя да нерухомасці, якія прадугледжваюць неабходнасць адпаведнай дзяржаўнай рэгістрацыі (у тым ліку судны ўнутранага плавання, паветраныя судны, а таксама касмічныя аб'екты);
• іншыя аб'екты, якія маюць статус нерухомасці ў адпаведнасці з асаблівасцямі дзеючага заканадаўства.

У агульным выпадку, калі разглядаць, што такое нерухомасць, можна вылучыць зямельныя ўчасткі і ўсё тое, што непасрэдна з імі звязана, але не мае магчымасці перамяшчэння без нанясення неадпаведнага шкоды яго прызначэнню. Пры гэтым адразу варта адзначыць, што з 2007 года лясы і шматгадовыя насаджэнні былі цалкам выключаны са складу такой маёмасці, што на самой справе не адпавядае сутнасці такіх аб'ектаў і дзеючай сусветнай практыцы.

У той жа час сучаснае заканадаўства, разглядаючы, што такое нерухомасць, прыраўноўвае да яго шэраг цалкам рухомых аб'ектаў, такіх як марскія і паветраныя судны або якія-небудзь іншыя, прычым не па краявіднай або радавым прыкметах, што можна было б назваць зразумелым, а за кошт таго, што да іх мэтазгодна распаўсюджваць пэўны прававы рэжым, устаноўлены для сапраўды нерухомай маёмасці, у склад якога на дадзены момант не ўваходзяць усе віды дарог краіны.

Што гэта такое?

Вызначэнне сутнасці нерухомай маёмасці толькі з матэрыяльна-рэчыўнай пункту гледжання мае важнае значэнне практычна ва ўсіх галінах ведаў, але пры гэтым яго відавочна недастаткова і яно далёка не дазваляе цалкам вычарпаць усю сукупнасць прыкмет, уласцівых яго змесце. На практыцы і ў тэорыі трэба правільна разумець, у чым заключаюцца адрозненні паміж тым, што ўяўляе сабой прыватная або дзяржаўная нерухомасць як матэрыяльны фізічны аб'ект і як комплекс сацыяльных і эканоміка-прававых адносін, якімі забяспечваецца асаблівы парадак распараджэння такімі аб'ектамі, а таксама асаблівая ўстойлівасць правоў , звязаных з імі.

рынкавыя асаблівасці

Любы аб'ект нерухомасці ў рэальнасці існуе ў адзінстве сацыяльных, эканамічных, фізічных і прававых уласцівасцяў, кожнае з якіх у адпаведных выпадках можа ўяўляць сабой асноўнае ў залежнасці ад якіх-небудзь мэтаў, жыццёвых сітуацый або стадый аналізу. На рынку, дзе ажыццяўляецца продаж і арэнда нерухомасці, яго разглядаюць як тавар у трох формах, якія маюць цесную ўзаемасувязь паміж сабой:

• у выглядзе фізічнага аб'екта, які мае пэўныя характарыстыкі;
• пэўнай паслугі, якая дазваляе выкарыстоўваць нерухомасць для тых ці іншых мэтаў;
• рэчавага права на якое-небудзь нерухомую маёмасць.

Геаграфічная канцэпцыя гэтага паняцця дазваляе цалкам адлюстраваць фізічныя характарыстыкі нерухомасці, сярод якіх:

• матэрыял і канструкцыя збудаванняў;
• размяшчэнне і габарыты;
• урадлівасць глебы;
• клімат;
• паляпшэння;
• навакольнае асяроддзе;
• іншыя параметры.

Рынак, на якім ажыццяўляецца рэалізацыя і арэнда нерухомасці, разглядае ў якасці асобнага самастойнага аб'екта адзіную сістэму, выкананую ў выглядзе цэлага комплексу установак, збудаванняў, аб'ектаў, абсталявання і іншай маёмасці, які аб'ядноўваецца функцыянальным прызначэннем. У яго ўваходзіць любую маёмасць, названае ў тэхнічным пашпарце, а таксама дадаткова пабудаванае падчас карыстання, пры гэтым тое, якое мае функцыянальную сувязь з канкрэтным будынкам такім чынам, што яго немагчыма перанесьці, не зрабіўшы несуразмернасцю шкоду прызначэнні.

Варта адзначыць: Міністэрства фінансаў асобна падкрэсліла, што ў склад канкрэтнага аб'екта нерухомай маёмасці ў абавязковым парадку павінны ўваходзіць самыя розныя крыніцы асноўных сродкаў, уключаючы ліфты, лакальныя сеткі, убудаваную сістэму вентыляцыі памяшканняў, а таксама іншыя камунікацыі. Пры гэтым нерухомасць (другаснае жыллё або першаснае) не ўключае ў свой склад асноўныя сродкі, якія ўлічваюцца ў якасці асобных інвентарных аб'ектаў і не патрабуюць мантажу, а таксама могуць выкарыстоўвацца па-за дадзенага аб'екта, калі іх дэмантаж не наносіць несуразмернага шкоды іх асноўнаму прызначэнню.

Таксама не варта забываць, што хімічныя, біялагічныя, фізічныя, тэхнагенныя і іншыя працэсы аказваюць непасрэдны ўплыў на нерухомасць. Паняцце нерухомай маёмасці прадугледжвае пастаяннае змяненне яго спажывецкіх якасцяў і функцыянальнай прыдатнасці, і гэта ўлічваецца ў працэсе здзяйснення разнастайных фінансавых здзелак, а таксама валодання і карыстання ім.

эканоміка

Эканамічная канцэпцыя разглядае паняцце нерухомасці ў якасці эфектыўнага матэрыяльнага актыву, надзейнага інструмента генеравання даходу, а таксама унікальнага аб'екта інвесціравання. Асноўныя эканамічныя элементы, якія прадугледжвае класіфікацыя нерухомасці:

• яго кошт і кошт, якія ўзнікаюць першасна з яго карыснасці;
• здольнасць задавальняць розныя інтарэсы і патрэбы людзей.

За кошт дзеючай сістэмы падаткаабкладання ўладальнікаў нерухомасці забяспечваецца фарміраванне муніцыпальных бюджэтаў, а таксама ажыццяўляецца рэалізацыя цэлага шэрагу спецыялізаваных сацыяльных праграм.

юрыдычны бок

У юрыдычным сэнсе нерухомасць ўяўляе сабой пэўную сукупнасць прыватных і публічных правоў на яе, якія ўсталёўваюцца дзяржавай, улічваючы айчынныя асаблівасці, а таксама разнастайныя міжнародныя нормы. Першасная і другасная нерухомасць могуць прадугледжваць непадзельныя або частковыя прыватныя правы, а таксама падзеленыя на аснове фізічнага вертыкальнага і гарызантальнага размежавання на паверхню зямельных участкаў падземныя рэсурсы, будынкі і паветраную прастору.

Сапраўды гэтак жа, як і ў пераважнай большасці сучасных цывілізаваных краін свету, у Расіі заканадаўства гарантуецца кожнаму прыватнаму асобе права на куплю, продаж, здачу ў арэнду ці ж перадачу маёмасці, а таксама права на валоданне і карыстанне ім іншым грамадзянам і прадпрыемствам, гэта значыць магчымасць абсалютна свабоднага распараджэння сваёй уласнасцю. Але пры гэтым варта адзначыць, што ў некаторых выпадках ўласнасць на нерухомасць (кватэры ці прыватныя дома маюцца на ўвазе) становіцца ў супярэчнасць з інтарэсамі грамадскасці, з прычыны чаго на яе перастае распаўсюджвацца юрысдыкцыя прыватнага права.

Дзеючае заканадаўствам прадугледжвае магчымасць канфіскацыі ва ўласніка падобных аб'ектаў з дапамогай выкупу для якіх-небудзь муніцыпальных або дзяржаўных патрэб, пры гэтым выкупляцца такім чынам можа зямельны ўчастак з усімі размешчанымі на ім будынкамі і будынкамі. Таксама існуе цэлы шэраг іншых формаў дзяржаўнага рэгулявання валодання і карыстання нерухомай маёмасцю:

• сістэма занавання;
• будаўнічыя абмежаванні;
• патрабаванні па ахове навакольнага асяроддзя;
• перадача ў гаспадарчае вядзенне;
• падаткаабкладанне маёмасці і розных здзелак з ёю;
• права на безгаспадарныя аб'екты нерухомасці і іншыя.

Сацыяльная сфера

Сацыяльная роля, якую адыгрывае розная нерухомасць (дачы, кватэры і прыватныя пабудовы), складаецца ў тым, што яна павінна задавальняць псіхалагічныя, фізіялагічныя, інтэлектуальныя і іншыя патрэбы чалавека. Усё тое, што можа спатрэбіцца людзям для забеспячэння выжывання і годнага жыцця, яны ў канчатковым рахунку атрымлівае менавіта ад зямлі. На сённяшні дзень валоданне нерухомасцю з'яўляецца прэстыжным у грамадскай свядомасці і патрабуецца для таго, каб сфармаваць цывілізаваны сярэдні сацыяльны пласт.

сусветная практыка

Сусветная практыка разглядае нерухомую маёмасць як пэўны зямельны ўчастак і ўсё, што знаходзіцца пад ім (прычым з праекцыяй да цэнтра зямлі), а таксама над ім, прадаўжаецца да бясконцасці, уключаючы любыя пастаянныя аб'екты, якія былі далучаны да яго прыродай або чалавекам.

У агульным выпадку любы ўласнік пэўнага зямельнага ўчастка таксама з'яўляецца уладальнікам і любых яго складовых частак, уключаючы мінеральныя паклады, якія размяшчаюцца пад ім, а таксама адпаведнага паветранай прасторы. Але пры гэтым у яго ёсць поўнае права на тое, каб распараджацца толькі такім аб'ёмам паветранай прасторы, які ён мог бы разумна выкарыстоўваць у адпаведнасці з дзеючымі заканадаўчымі абмежаваннямі, і, у прыватнасці, гэта тычыцца поўнага суверэнітэту ўрада над паветранай навігацыйным прасторай дзяржавы.

Таксама варта заўважыць, што далёка не абсалютнымі з'яўляюцца і правы ўласніка на якія размяшчаюцца нетры, і ў дастаткова вялікай колькасці раёнаў ЗША сустракаецца такая сітуацыя, што правы на якія-небудзь падземныя мінеральныя рэсурсы знаходзяцца цалкам у руках дзяржаўніка, а не таго чалавека, якому належыць нерухомую маёмасць. У той жа час ва ўладальніка нерухомай аб'екта таксама ёсць безумоўнае права на атрыманне доступу да сонечнага святла.

Практыка ў Расіі

Суб'екты уласнасці на зямлю, якія не адносяцца да дзяржавы, у Расеі маюць права на распараджэнне не ўсімі нетрамі, адпаведнымі іх зямельным участку, а толькі тымі, якія ўяўляюць сабой агульнараспаўсюджаных карысныя выкапні, то ёсць пясок, гліна і іншыя. Такім чынам, паклады нафты, руды, вугалю і іншых карысных выкапняў ніякім чынам не адносяцца да нерухомай маёмасцi пэўнага прыватнага ўласніка, якому належыць, да прыкладу, загарадны дом або іншая нерухомасць. Азначэнне гэтага паняцця кажа пра тое, што вышэйзгаданыя прыродныя рэсурсы цалкам ўваходзяць ва ўласнасць дзяржавы.

Таксама варта адзначыць той факт, што ў фізічны і эканоміка-прававой склад які належыць чалавеку нерухомай маёмасці не ўваходзіць і паветраную прастору, якое размяшчаецца над паверхняй зямельнага ўчастка, так як само па сабе яно мае грамадскі характар і цалкам належыць дзяржаве. Толькі на землях, якія належаць дзяржаўным фондам, паняцце нерухомасці прадугледжвае ўключэнне ў яго ўсіх складовых частак, якія размяшчаюцца ў вертыкальнай праекцыі.

ўласцівасці

Асноўныя фундаментальныя ўласцівасці, якімі характарызуецца паняцце "нерухомасць", - яе матэрыяльнасць, нерухомасць і непотребляемость, і ўжо на іх аснове грунтуюцца астатнія краявідныя і радавыя прыкметы.

Таксама важна згадаць, што ёсць цэлы пералік пагранічных паняццяў паміж нерухомай і рухомай аб'ектамі. У Расіі для іх абазначэння прынята выкарыстоўваць тэрміны «істотныя неаддзельныя часткі» і «прыналежнасці нерухомых рэчаў». Істотнымі ў дадзеным выпадку называюцца неотторжимые складовыя часткі нерухомасці, якія не могуць адлучацца без нанясення неадпаведнага страт не толькі аб'екту, але і ім самім.

Прыналежнасць ж уяўляе сабой рухомыя прадметы, якія маюць непасрэдную сувязь з нерухомасцю па агульным прызначэнні, служаць ёй і могуць аддзяляцца пры наяўнасці адпаведнага рашэння ўласніка (убудаваная мэбля, люстра і іншае).