Як у Маскве купіць кватэру? Купля кватэры: дакументы

Сталічны рынак нерухомасці быў і застаецца самым дынамічным і прывабным. Высокі попыт на жыллё ў Маскве захоўваецца ва ўсіх сегментах, але ў плане ліквіднасці менавіта кватэры займаюць першыя месцы. У сувязі з гэтым актуальны пытанне аб тым, як у Маскве купіць кватэру без рызык і на максімальна выгадных умовах. Адказ не можа быць адназначным, паколькі аперацыя такога ўзроўню патрабуе ўліку многіх нюансаў, якія закранаюць фармат здзелкі, працэдуру афармлення дагавора, падыход да выбару самога аб'екта і г.д.

падрыхтоўчы аналіз

Перад тым як падпісаць неабходныя дакументы і вырабіць разлік з уладальнікам кватэры, неабходна высветліць шэраг фактаў, веданне якіх дазволіць пераканацца ў чысціні здзелкі. У першую чаргу гэта добранадзейнасць ўласніка: яго стан сьвядомасьці і правамоцнасць з'яўляюцца базавым падставай, у адпаведнасці з якім ажыццяўляецца купля кватэры. Дакументы ў гэтым выпадку могуць быць наступныя:

• Дагавор дарэння.
• Даведка аб псіхаэмацыйнай стане ўладальніка.
• Дазвольныя даведкі (ад дзяцей, сваякоў, іншых праваўладальнікаў нерухомасцю).
• Завяшчанне.

На гэтым этапе не столькі важна вызначыць карэктнасць непасрэдных юрыдычных правоў на кватэру, колькі прааналізаваць магчымыя ускосныя фактары, якія ў будучыні могуць стаць падставай для скасавання здзелкі.

праверка кватэры

На гэтай стадыі папярэдняй падрыхтоўкі да ўгоды важна ацаніць, наколькі чысты сам аб'ект нерухомасці ў прававым і тэхнічных адносінах. Вядома, што вялікія патокі якія змяняюцца уладальнікаў у мегаполісах ўскладняюць «біяграфію» жылля. Таму любы рыэлтар, тлумачачы, як у Маскве купіць кватэру, раіць старанна правяраць звесткі аб праведзеных рамонтах, перапланіроўках і стане камунікацыйных сетак.

Акрамя гэтага, павінны быць правераны праваўстанаўліваючых дакументы, у тым ліку даведкі з пашпартнага стала і БТІ. Сустракаюцца выпадкі, калі рэалізуюцца кватэры знаходзяцца ў закладзе ў крэдытных арганізацый, таму дбайная рэвізія прававога стану нерухомасці будзе карыснай. Гэта ж адносіцца і да тэхнічнага стану аб'екта: важна не толькі ведаць, як у Маскве купіць кватэру без прававых рызык, але і атрымаць яе ў тым выглядзе, у якім заяўляе прадавец. Часта ўжо ў ходзе эксплуатацыі выяўляюцца сур'ёзныя дэфекты ў рамонце, таму комплексны аналіз з'яўляецца неабходным умовай падрыхтоўкі да заключэння здзелкі.

Праверка па выпісцы ЕГРП

Адным з галоўных крыніц дакладнай інфармацыі, на аснове якой пакупнік можа самастойна праверыць дадзеныя аб канкрэтным аб'екце, з'яўляецца дзяржаўны рэестр (ЕГРП), у якім фіксуюцца правы на нерухомасць і аперацыі з ёй. Даведкі выдаюцца нават без дасведчанасць ўладальніка, у якога плануецца купля кватэры. Дакументы з ЕГРП з'яўляюцца афіцыйнымі і ўтрымліваюць інфармацыю пра ўласніка кватэры. Таксама з выпіскі можна даведацца прававыя падставы, на якіх прадавец стаў уласнікам жылля.

афармленне здзелкі

Працэдуру з пункту гледжання афармлення дакументаў аб куплі можна падзяліць на дзве часткі: фіксацыя плацёжнага разліку і афармленне дагавора. Аплату рэкамендуецца вырабляць у безнаяўным фармаце. У выпадках, калі жыллё набываецца ў фізічных асоб, вырабленыя разлікі пацьвярджаюцца і актам, і распіскай, у якой адзначаюцца ўсе дадзеныя аб фінансавай аперацыі, гэта значыць хто, каму і колькі грошай перадаў.

Другая частка большасцю грамадзян ўспрымаецца як афармленне дагавора ў натарыуса. На жаль, гэта не зусім правільнае разуменне таго, як у Маскве купіць кватэру без рызыкі юрыдычных праблем у будучыні. На самай справе здзелку аб куплі можна зафіксаваць і ў звычайным пісьмовым выглядзе, але яе неабходна запэўніць у сталічным Росреестре. І ўжо затым акрамя дамовы ўяўляюцца натарыяльныя сведчанні і выпіска з дамавой кнігі.

Другасны рынак і новабудоўля: асаблівасці куплі

Абодва варыянты мяркуюць пэўныя рызыкі пры афармленні здзелкі. Калі плануецца купля другаснага жылля, то асаблівую ўвагу трэба надаваць юрыдычнай гісторыі аб'екта. Чым старэй дом, тым вышэй верагоднасць, што нерухомасць мела вялікую колькасць уладальнікаў, таму бягучы статус жылля павінен быць дэталёва прааналізаваны.

Не так усё проста і з кватэрамі ў новабудоўлях. Жадаючы стаць уладальнікам нерухомасці, аформіўшы правы ўдзельніка долевага будаўніцтва, павінен першапачаткова пераканацца ў надзейнасці забудоўшчыка. У абавязковы пералік дакументаў, з якімі неабходна азнаёміцца пакупніку, уваходзіць дазвол на вядзенне будаўніцтва, права ўласнасці на ўчастак, праектная дэкларацыя. Нягледзячы на ўсе мінусы і рызыкі супрацоўніцтва з дэвелаперам, не завяршыў будаўніцтва на момант здзелкі, купля кватэры ў новабудоўлі мае два істотных перавагі: цана такіх аб'ектаў у сярэднім ніжэй на 25%, а гісторыя эксплуатацыі жылля зусім чыстая.

Купля без стартавага капіталу

Першае, пра што задумваюцца людзі, якія не маюць дастатковай сумы для набыцця жылля, - гэта іпатэчныя пазыкі. На жаль, у чыстым выглядзе крэдытаў без першапачатковых узносаў сёння няма. Большая частка праграм арыентавана на забеспячэнне ў выглядзе закладаў наяўнай нерухомасці, але і тут свае нюансы. Напрыклад, купля кватэры ў іпатэку, як правіла, немагчымая без стабільнага даходу і чыстай крэдытнай гісторыі.

У некаторых выпадках сем'і могуць выкарыстоўваць мацярынскі капітал. Дапамогу ад дзяржаўных банкаў становіцца нядрэнным і надзейным падмогай у паляпшэннi жыллёвых умоў, але і самому набывае гэтую кватэры прыйдзецца ўкласці да 15% ад кошту аб'екта.

Альтэрнатывай іпатэцы можа стаць і растэрміноўка. Сёння гэты варыянт куплі хутчэй ставіцца да прылад маркетолагаў, чым да банкаўскіх паслугах, тым не менш на маскоўскім рынку нерухомасці цалкам рэальна атрымаць шасьцімесячную растэрміноўку на ўмовах ўнясення 50% ад кошту. Зразумела, купля кватэры ў іпатэку мяркуе значна вялікія тэрміны выплат, але і пакет дакументаў для афармлення крэдыту шырэй.

Калі ж параўноўваць праграмы па працэнтных стаўках, то растэрміноўка апынецца менш прывабнай. Так, калі тэрмін поўнай аплаты прадугледжваецца менш чым на 10 гадоў, то памер дадатковага ўкладання можа перавышаць 15%. У выпадку з іпатэкай працэнтныя стаўкі значна больш выгадна.