Другаснае жыллё - гэта што такое?

Сёння адным з галоўных паказчыкаў дабрабыту звычайнага грамадзяніна лічыцца наяўнасць нерухомасці. А ўсё па прычыне таго, што цэны на жыллё ўсталяваліся завоблачныя, і на дасягнутым ўзроўні не спыняюцца. Няма нічога дзіўнага ў тым, што да выбару жылля многія падыходзяць з максімальнай адказнасцю - бо для многіх гэта ці ледзь не галоўная купля ў жыцці, якую, можа, і не прыйдзецца паўтарыць.

Калі будучым пакупнікам даводзіцца сутыкнуцца з паняццямі першаснага і другаснага жылля, тады вось і пачынаюцца сумненні і спрэчкі. Камусьці новабудоўля здаецца больш выгодным за кошт нізкай рынкавай цаны, ды і іншых пераваг яна не пазбаўленая. Але гэта не азначае, што першасны рынак можна лічыць ідэальным, а былая ва ўласнасці кватэра абрасла недахопамі. Разбярэмся, што ўяўляе сабой другаснае жыллё, у чым яго плюсы і мінусы.

Другаснае жыллё - гэта што такое?

Для пачатку разбярэмся ў самім паняцці. Для многіх рынак другаснага жылля можа быць прадстаўлены толькі кватэрамі старога фонду. Гэта значыць ні пра якую новую планіроўцы і сучасных умовах пражывання і гаворкі быць не можа. У прыдачу ідуць старыя ліфты, лічыльнікі, праводка і трубы. І суседзі пакідаюць жадаць лепшага, тады як у новабудоўлях сумнеўныя асобы ня селяцца.

Несумненна, у гэтых сцвярджэннях ёсць доля праўды. Але нават на другасным рынку кватэра кватэры розніца. Другаснае жыллё - гэта значыць, што на нерухомасць, ужо афармлялася права ўласнасці. Гэта значыць асноўнае адрозненне, якое аддзяляе першасны рынак ад другаснага, - наяўнасць запісу аб прысваенні уласнасці ў Адзіным Дзяржаўным Рэестры.

Кватэра, былая ва ўжыванні, - гэта заўсёды «старызну»?

Чаму не варта лічыць, што другаснае жыллё - гэта абавязкова стары, зношаны дом? Таму, што кватэра ў новабудоўлі таксама можа быць былой ва ўласнасці - хіба ніхто не прадае абсалютна новае жыллё ў толькі што пабудаваным доме па прычыне пераезду або іншых абставінаў? Да таго ж, калі пасля ўводу новага дома ў эксплуатацыю прадаюцца не ўсе кватэры, забудоўшчык афармляе ўласнасць на сябе, і нікім не занятае жыллё аўтаматычна пераходзіць у статус другаснага.

Якімі бываюць кватэры на другасным рынку?

Другаснае жыллё - гэта багаты выбар кватэр, розных катэгорый і характарыстык. Спецыялісты па нерухомасці вылучаюць некалькі яе тыпаў на гэтым рынку, класіфікаваных па фізічных характарыстыках і ўзроўню кошту:

• Нізкагатунковае жыллё - кватэры ў дамах старога года пабудовы, вышыннасці 2-3 паверху. У такіх памяшканнях нярэдка адсутнічаюць асноўныя камунікацыі - каналізацыя і водазабеспячэнне. Абаграванне дамоў часта ажыццяўляецца за кошт пячнога ацяплення.
• Стандартныя памяшкання - звычайнае другаснае жыллё, аднапакаёвыя або двухпакаёвыя кватэры ў тыпавых дамах вышыннасці 5-16 паверхаў.
• Кватэры палепшанай тыпу - жыллё ў сучасных і тыпавых дамах, якое адрозніваецца падвышанай камфортнасцю. Характэрна наяўнасць падсобных памяшканняў тыпу камор і гардэробных, а таксама большую колькасць санвузлоў, чым у звычайных памяшканнях.
• Элітнае жыллё - нерухомасць класа А, асаблівасцю якой з'яўляецца наяўнасць акультуранага прыдамавой тэрыторыі, паркінга, Консьерж і ахоўнікаў. У элітных дамах, як правіла, не больш за 30 кватэр.

Іншыя фактары, якія ўплываюць на цэнаўтварэнне

Варта ўлічваць, што кошт кватэры можа вагацца ў залежнасці ад месцазнаходжання хаты і наяўнасці развітой інфраструктуры ў раёне жылля. Так, камфортная і добраўпарадкаваная аднапакаёвая кватэра палепшанай тыпу, размешчаная на ўскраіне горада, можа каштаваць значна менш, чым сціплая аднапакаёўку ў доме старой планіроўкі ў цэнтры. На цэнаўтварэнне таксама ўплывае фізічны стан памяшканняў і іх плошчу.

У чым мінусы кватэры на другасным рынку?

Няхай другаснае жыллё - гэта неабавязкова жыллё «другога гатунку», але і некаторых мінусаў такая нерухомасць бывае не пазбаўленая. Ня будзем браць пад увагу праблемы з камунікацыямі ў сапраўды старых дамах. У якасці прыкладу разгледзім камфортную кватэру ў доме свежай планіроўкі. Нават тут новых уладальнікаў могуць чакаць падводныя камяні:

• Нячыстая «юрыдычная гісторыя» кватэры. Ўжо даўно вядомыя гісторыі аб уладальніках нерухомасці, якія адбываюць тэрмін у месцах не гэтак аддаленых, альбо знаходзяцца ў псіхіятрычнай клініцы. З гэтага пункту гледжання другаснае жыллё - гэта як кот у мяшку.
• Непагашаныя даўгі за камунальныя або іншыя плацяжы, арышт кватэры судовымі прыставамі за нявыплату даўгоў.
• Няслушна аформленыя дакументы на кватэру. Калі падобны факт высветліцца пасля здзяйснення пакупкі новымі ўладальнікамі, дагавор куплі-продажу прызнаецца несапраўдным і здзелка анулюецца.
• Няшчасныя суседзі. Камусьці такая праблема можа здацца неістотнай. Але, як паказваюць апытанні сярод насельніцтва, шумныя і скандальныя суседзі нярэдка правакуюць некаторых грамадзянаў зьмяніць месца жыхарства.
• Цана. Як ні круці, недарагое другаснае жыллё можа быць толькі ў сталінцы або хрушчоўцы са старымі і іржавымі трубамі. У астатніх выпадках кошт кватэры на другасным рынку ў новых дамах значна перавышае кошт не здадзеных у эксплуатацыю кватэр.
• Яшчэ адна не самая прыемная дробязь, якая не дазваляе зэканоміць пры куплі кватэры: другаснае жыллё без пасярэднікаў сёння купіць практычна немагчыма. Уладальнікі памяшканняў аддаюць перавагу звяртацца да спецыялістаў, каб хутчэй прадаць нерухомасць. А тыя дадаюць да кошту сваю камісію - бо за працы агентаў па нерухомасці хтосьці павінен плаціць.

Перавагі другаснага рынку жылля

Нягледзячы на шэраг недахопаў, спецыялісты па нерухомасці актыўна адстойваюць другасны рынак. Гэтаму ёсць цалкам лагічныя прычыны:

• На рынку ёсць мноства прапаноў. Гэта дазваляе пакупніку падабраць раён, катэгорыю і тып жылля, якія будуць адпавядаць яго патрабаванням.
• Іпатэка на другаснае жыллё прадастаўляецца больш ахвотна і з меншымі стаўкамі. Гэта тлумачыцца больш нізкімі рызыкамі для банка пры заключэнні здзелкі на нерухомасць.
• Кватэра знаходзіцца ў рэжыме «купляй і жыві». У адрозненне ад новабудоўлі, калі дом не гатовы, па дакументах кватэра яшчэ не існуе, а пасля здачы ў эксплуатацыю часцей за ўсё патрабуецца доўгатэрміновыя аздобныя працы.
• Кошт другаснага жылля, безумоўна, перавышае кошт кватэры ў новабудоўлі, але гэта з лішкам кампенсуецца адсутнасцю неабходнасці выдаткаў на рамонт і аздабленне.

Як банкі ставяцца да другаснага рынку?

Як ужо было заўважана, іпатэка на другаснае жыллё прадастаўляецца крэдытнымі арганізацыямі значна часцей, чым на новабудоўлю. Гэта звязана з некалькімі прычынамі. Па-першае, рынак новага жылля абнаўляецца нізкімі тэмпамі, пры гэтым другасны рынак прапануе багаты выбар разнастайных цэнавых катэгорый.

Па-другое, жыллё, якое існуе толькі ў праекце, як у выпадку з новабудоўлямі, уяўляе некаторы рызыка для банка. Крэдытныя арганізацыі старанна выбіраюць забудоўшчыкаў для супрацоўніцтва, але ад непрадбачаных абставінаў ніхто не застрахаваны.

Патрабаванні банкаў да другаснага рынку

Але і да пабыла ва ўласнасці кватэры крэдытныя арганізацыі прад'яўляюць свае патрабаванні. Як-ніяк, нерухомасць становіцца банкаўскім закладам на ўвесь перыяд крэдытавання. У выпадку, калі пазычальнік апынецца фінансава неплацежаздольным, банк абавязаны будзе рэалізаваць заклад, каб не панесьці страты. Таму кватэра павінна адпавядаць некаторым фізічным характарыстыкам, каб нічога не перашкаджала яе наступнай перапродажы.

• Дом, у якім пазычальнік плануе набыць жыллё, павінен быць збудаваны не раней 1957 гады.
• Абавязковая ўмова - наяўнасць усіх сучасных камунікацый. Банк не возьме ў заклад дом, у якім адсутнічаюць гарачае і халоднае водазабеспячэнне, ацяпленне і каналізацыя.
• Да моманту поўнай выплаты іпатэкі дом, у якім размешчана кватэра, не павінен быць фізічна зношаны больш чым на 70%.

Што наконт юрыдычнай чысціні жылля?

Банкамі прад'яўляюцца патрабаванні і да юрыдычнай гісторыі кватэры - не дапускаецца ніякіх абцяжаранняў. Не дазваляецца прапіска ў памяшканні трэціх асоб, а таксама наяўнасць арыштаў або дагавораў закладу з іншымі крэдытнымі арганізацыямі. Акрамя таго, банк запатрабуе ўсё праваўстанаўліваючых дакументы і праверыць іх на прысутнасць памылак і недакладнасцяў. Гэта на руку і будучыняй уладальнікам - яны атрымаюць якасна правераную кватэру, у якой з часам не выявяцца непрыемныя моманты.