ГПЗУ - што гэта? Пералік дакументаў для атрымання ГПЗУ. Працэдура афармлення і выдачы

У цяперашні час для ажыццяўлення забудовы запланаванага ўчастка неабходна складанне такога дакумента, як ГПЗУ. «Што гэта такое?» - спытаеце вы. Падрабязны адказ на гэтае пытанне будзе выкладзены ў дадзеным тэксце.

ГПЗУ - што гэта такое?

Расшыфроўваецца гэты тэрмін як горадабудаўнічы план зямельнага ўчастка. Ён з'яўляецца адным з найважнейшых дакументаў, неабходных для збудаванні якога-небудзь аб'екта. Яго роля немалаважная. ГПЗУ ў будаўніцтве належыць да зыходна-дазвольным матэрыялах. У ім прапісваецца прызначэнне збудаванні, колькасць паверхаў і іншыя неабходныя параметры. Афармленне ГПЗУ адбываецца як асобным дакументам, так і ў выглядзе складовай часткі праекта тэрытарыяльнага межавання.

Для чаго трэба складанне дадзенага плана?

Форма ГПЗУ была ўстаноўлена ўрадам РФ. У ёй вызначаюцца патрабаванні, неабходныя для забудовы і эксплуатацыі зямельнай тэрыторыі. Гэта з'яўляецца немалаважным. Па сутнасці, у ГПЗУ забудоўшчыку тлумачыцца, як дазволена выкарыстоўваць зямельны ўчастак, якія максімальныя параметры яго забудовы існуюць. Апошняе тычыцца вышыні збудаванні і працэнтных суадносін выкарыстоўваная тэрыторыі.

Інвестарам-забудоўшчыкам гэты дакумент спатрэбіцца ў наступных выпадках:

1. Для здачы праектнай дакументацыі на экспертызу.

2. Для дазволу на будаўніцтва і на ўвядзенне ў эксплуатацыю аб'екта.

Атрыманне ГПЗУ мяркуе збор неабходнага пакета дакументаў. Іх пералік можна знайсці на сайце Москомархітектурой, а таксама ў дадзеным артыкуле.

прававая база

У яе аснове наступныя дакументы:

1. 5 Кіраўнік аб планіроўцы тэрыторыі горадабудаўнічага кодэкса РФ.
2. Артыкула 14, 15, 16 Федэральнага закона «Аб агульных прынцыпах арганізацыі мясцовага самакіравання ў РФ».
3. Пастанова ўрада РФ № 840 ад 29 снежня 2005 г. "Аб форме ГПЗУ».
4. Інструкцыя № 93 ад 11.08.2006 года (зацверджана Загадам Міністэрства рэгіянальнага развіцця Расійскай Федэрацыі) аб парадку запаўнення формы гэтага дакумента.

прызначэнне ГПЗУ

Пра гэта можна прачытаць у артыкулах 41 і 44 ГРК РФ. Вывучыўшы іх, можна зразумець, што гэты дакумент патрэбен для выразнага вызначэння ўчастка, дзе будзе адбывацца будаўніцтва. Гэта з'яўляецца немалаважным. ГПЗУ прымяняецца як да ўжо забудаваных тэрыторый, так і да тых участках, на якіх толькі плануецца збудаванне аб'ектаў. Гэта цалкам адпавядае інфармацыі, вынесенай у 10-ю частку артыкула 38 закона «Аб дзяржаўным кадастры нерухомасці».

змест ГПЗУ

У расійскім заканадаўстве дакладна вызначана, якія звесткі паказваюцца ў дадзеным дакуменце. Гэта 8 асноўных пунктаў:

• Межы зямельнага ўчастка.
• Зоны дзеянняў публічных сэрвітуту.
• Вызначэнне водступаў ад межаў зямельнай тэрыторыі, у межах якіх яшчэ дазволена будаўніцтва.
• Звесткі аб горадабудаўнічым рэгламенце. Калі выкарыстоўваная тэрыторыя трапляе пад яго дзеянне. Пры гэтым у ГПЗУ паказваюцца віды дазволеных ужыванняў гэтага ўчастка. За выключэннем муніцыпальнага або дзяржаўнага яго выкарыстання.
• Калі горадабудаўнічы рэгламент на ўчастак не распаўсюджваецца або не ўстаноўлены, то трэба даць інфармацыю аб дазволе эксплуатацыі ўчастку, яго прызначэнні і пра параметры аб'екта, які плануецца ўзводзіць.
• Інфармацыя аб наяўнасці на выкарыстоўванай тэрыторыі аб'ектаў культурнай спадчыны або капітальнага будаўніцтва.
• Мяжы, у межах якіх будуць размешчаны збудаванні, прызначаныя для муніцыпальных ці дзяржаўных патрэб.
• Тэхнічныя ўмовы для падлучэння аб'ектаў будаўніцтва да сетак інжынерна-тэхнічнага забеспячэння.

Таксама ў дадзеным матэрыяле можа быць інфармацыя пра тое, ці магчыма падзел паказанай у ім зямельнай тэрыторыі на некалькі участкаў.

важнасць дакумента

Атрыманне ГПЗУ трэба для наступных дзеянняў:

• Вызначэнне магчымасці рэалізацыі запланаванага праекта на дадзеным участку.
• Атрыманне дазволу на будаўніцтва.
• Ўзгадненне і падрыхтоўка праектнай дакументацыі.
• Атрыманне дазволу для ўводу пабудаванага аб'екта ў эксплуатацыю.

Вышэйпералічанае падкрэслівае важнасць гэтага дакумента. Выдача ГПЗУ ажыццяўляецца толькі пасля ўзгаднення і атрымання горадабудаўнічага зняволення ад органаў ўрада горада. Гэта даволі значная ўмова. Усё гэта неабходна для афармлення ГПЗУ. Масква выключэннем не з'яўляецца. У дадзеным выпадку вам спатрэбяцца тыя ж матэрыялы ад органаў ўрада сталіцы.

ГПЗУ як асобны дакумент

Пра гэта ўжо было сказана вышэй. ГПЗУ можна аформіць і асобна ад праекту межавання тэрыторыі. Для гэтага трэба падаць у орган мясцовага самакіравання заяву. ГПЗУ павінны выдаць на працягу 30 дзён. Менавіта такі радкоў адводзіцца органу, каб падрыхтаваць і зацвердзіць горадабудаўнічы план. Потым гэты дакумент прадастаўляюць заяўніку. Ніякай платы за гэта не спаганяецца.

важныя крытэрыі

Разгледзеўшы ГРК РФ, а менавіта тыя яго часткі, што датычацца названага дакумента, можна прыйсці да такіх высноў:

• Любая фізічная або юрыдычная асоба можа папрасіць скласці ГПЗУ. Што гэта значыць? Тут паказваецца на тое, што зусім не абавязкова павінен быць забудоўшчык, які мае права нешта майстраваць на зямельным участку. Звярнуцца з такой просьбай можа любы зацікаўленая дзеяздольная асоба. Розніца заключаецца ў тым, што атрыманне ГПЗУ для чалавека, які не мае ніякага дачынення да зямельнай тэрыторыі, - выключна задавальненне яго ўласнай цікаўнасці. Гэта будзе пустая трата часу. Бо атрымаць дазвол на забудову або ўвядзенне збудаванага аб'екта ў эксплуатацыю можа толькі законны гаспадар участку.
• Для ажыццяўлення выдачы ГПЗУ адпаведны орган не павінен выконваць цэлы шэраг дзеянняў, неабходных пры праектах планіроўкі тэрыторыі. Таму што ў тых выпадках трэба забяспечыць прыняцце рашэння аб падрыхтоўцы матэрыялаў, апублікаваць і размясціць на сайце (калі ён ёсць), прадставіць заказ на распрацоўку, правесці слуханні па гэтым факце. А пасля гэтага варта апублікаваць ужо зацверджаныя матэрыялы.
• Орган мясцовага самакіравання не можа патрабаваць ад чалавека якія-небудзь іншыя дакументы для ГПЗУ, акрамя пашпарта для фізічнай асобы і пасведчання аб пастаноўцы на падатковы ўлік і дзяржрэгістрацыі - для юрыдычнай асобы. Гэта немалаважна ведаць. Для атрымання ГПЗУ ўзор яго вам таксама абсалютна не патрэбны. Наогул, дзеянні муніцыпальных органаў ва ўсім гэтым вельмі абмежаваныя. Бо яны могуць толькі ўсталяваць парадак падрыхтоўкі дакументаў для планіроўкі тэрыторыі, якая распрацоўвалася ў адпаведнасці з рашэннямі мясцовага самакіравання. Гэта мае на ўвазе наяўнасць выключна арганізацыйнай рэгламентацыі дзеянняў муніцыпальных органаў, якая можа ўдакладняцца ў залежнасці ад канкрэтнай адпаведнай працэдуры падрыхтоўкі, выкладзенай у ГРК РФ.
• ГПЗУ павінен быць гатовы на працягу трыццацідзённага тэрміна са дня падачы заявы. Гэта з'яўляецца гранічным тэрмінам. Пры гэтым няма ніякай усталяванай формы заявы, якое трэба падаваць пры жаданні атрымаць гэты дакумент.
• Прыемна тое, што выдача ГПЗУ абсалютна бясплатная.
• Апошні выснову не зусім відавочны, але пры аналізе адпаведных дадзеных з ГРК Расіі становіцца зразумела, што ў спрошчаным парадку магчымая падрыхтоўка ГПЗУ толькі для ўчастка, які знаходзіцца на дзяржаўным кадастравым уліку. Значыць, дадзеная тэрыторыя, хутчэй за ўсё, мае і свайго праваўладальніка, якім можа выступаць як уласнік, так і арандатар. Але гэта зусім не азначае, што гэты дакумент не могуць выдаць асобе, якое не з'яўляецца законным праваўладальнікам канкрэтнай зямельнай тэрыторыі.

Пералік дакументаў, якія неабходныя для атрымання ГПЗУ

Да заявы аб выдачы дадзенага матэрыялу прыкладаюцца наступныя дакументы:

1. Пашпарт (копія). Для фізічных асоб.
2. Пры неабходнасці копія даверанасці.
3. Кадастравы план пэўнай тэрыторыі.
4. Копія праваўстанаўліваючых дакументаў на ўчастак зямлі і аб'ект капітальнага будаўніцтва (пры наяўнасці такога).
5. Тапаграфічная здымка тэрыторыі з наяўнымі камунікацыямі (М 1: 1000, М 1: 500). Тэрмін выканання пры гэтым не больш за адзін год.
6. Тэхнічныя пашпарты аб'ектаў капітальнага будаўніцтва на зямельным участку (пры іх наяўнасці).
7. Матэрыялы, якія паказваюць на тэхнічныя ўмовы магчымасці падлучэння да сетак інжынерна-тэхнічнага забеспячэння аб'ектаў капітальнага будаўніцтва.
8. Выпіска з дзяржрэестра аб'ектаў культурнай спадчыны, а таксама заключэнне адпаведнага органа, які ўпаўнаважаны на іх ахову (пры неабходнасці).

На падставе чаго спыняецца тэрмін дзеяння ГПЗУ?

Гэта адбываецца ў наступных выпадках:

• Адмова ад права ўласнасці на зямельную тэрыторыю.
• Спыненне дазволу на карыстанне нетрамі.
• Ажыццяўленне прымусовага спынення права на ўласнасць i iншых паўнамоцтваў на пэўную тэрыторыю. У тым ліку правядзенне выключэнняў зямельных участкаў для муніцыпальных ці дзяржаўных патрэб.
• Скасаванне дагавораў арэнды і іншых пагадненняў, на падставе якіх у юрыдычных і фізічных асоб з'явіліся правы на пэўныя ўчасткі зямлі.

Цяжкасці, звязаныя з ГПЗУ

Як патрабуе адпаведнае заканадаўства, звесткі, якія неабходныя для запаўнення падзелаў дадзенага дакумента, павінны быць устаноўлены правіламі забудовы і землекарыстання, праектам межавання альбо матэрыяламі планіроўкі тэрыторыі. Калі ж усе яны адсутнічаюць, то дадзеныя крытэрыі зацвярджаюцца часовымі рэгламентамі. Дык вось, для Масквы да гэтага часу няма асаблівых правілаў забудовы і землекарыстання. Датычна дакументаў планавання тэрыторыі і праектаў межавання - толькі 30% гарадской тэрыторыі забяспечана імі. Аднак пры гэтым часовыя рэгламенты таксама адсутнічаюць. А гэта значыць, што падрыхтоўка і запаўненне ГПЗУ адбываецца ў адпаведнасці з адным толькі праектам правілаў забудовы і землекарыстання. Такім чынам, параметры выкарыстання пэўнага ўчастка, што тычацца вышыні і шчыльнасці, вельмі лёгка змяніць, паменшыўшы іх. Гэта адбываецца на падставе рашэння рабочых груп Горадабудаўнічай зямельнай камісіі Масквы. Такім чынам, змена ГПЗУ з'яўляецца даволі-такі нескладаным працэсам.

На прыкладзе Масквы разгледзім адну цяжкасць. Яна заключаецца ў тым, што ў 2010 годзе ў дзеянне ўступіў Генеральны план дадзенага горада. У адпаведнасці з ім 70% сталічнай тэрыторыі трапляе ў зоны развіцця - рэарганізацыі. Гэта вядзе да таго, што атрыманню ГПЗУ на гэтыя ўчасткі павінна папярэднічаць распрацоўка дакументаў па іх неабходнай планіроўцы. Амаль уся астатняя тэрыторыя горада трапіла ў зону стабілізацыі, а гэта ў асноўным захоўваюцца жылыя будынкі. У адпаведнасці з ГРК РФ, правілы землекарыстання распрацоўваюцца для таго, каб выканаць і забяспечыць правы і інтарэсы праваўладальнікаў участкаў і аб'ектаў пад капітальнае будаўніцтва. Гэта павінна забяспечвацца шляхам прадастаўлення ім выбару па выкарыстанні пэўнай тэрыторыі самым эфектыўным спосабам. Але, як паказвае практыка, калі ГПЗУ разглядаецца на пасяджэннях рабочых груп горадабудаўнічай зямельнай камісіі, мала хто можа цалкам рэалізаваць свае намеры і законныя правы датычна збудаванні аб'ектаў нерухомасці.

Савет

Але з чаго можна судзіць, што неабходная тэрыторыя цалкам сфарміравана і ўсе правы на яе зарэгістраваныя? У адпаведнасці з ГРК РФ, для ўсталявання межаў ўчастка распрацоўваюцца канкрэтныя праекты межавання і планіроўкі. Гэта з'яўляецца неабходным дзеяннем. Але калі мяжы ўжо ёсць, што можа быць пры фарміраванні і кадастравым ўліку, то дакументы па планіроўцы тэрыторыі падрыхтоўваць ўжо не трэба. Бо вельмі важнае правіла пры межавання - яго непахіснасць. Таму для такіх зямельных тэрыторый праект па планіроўцы участкаў, хутчэй, выступае фармальнасцю. Бо дадзеныя межы ўсё роўна не зменяцца. Мінусам з'яўляецца тое, што большасць гэтых участкаў былі сфармаваныя пры дапамозе працэдуры ўзгаднення іх месца размяшчэння, заганы якой усім добра вядомыя. Гэта значыць, што пры гэтым перспектывы развіцця і выкарыстання тэрыторыі, а таксама яе абмежаванні не ўлічваліся. Наогул, пачытаўшы спецыялізаваную літаратуру, можна прыйсці да такой высновы, што ГПЗУ быў памылкова аднесены да матэрыялаў, неабходным для планіроўкі тэрыторыі. Гэта аб'ектыўны факт. Бо падрыхтоўка ГПЗУ і распрацоўка дакументаў па планіроўцы не маюць нічога агульнага.

вынік

Зараз з цяжкасцю можна знайсці людзей, якія дасканала разбіраюцца ва ўсіх тонкасцях горадабудаўнічага заканадаўства. Аднак для забеспячэння якаснага суправаджэння ўзгаднення неабходнага ГПЗУ на пасяджэннях рабочых груп адпаведнай зямельнай камісіі з мэтай атрымання максімальна зручнага названага дакумента неабходна звярнуцца па дапамогу да прафесіяналаў у гэтай сферы. Гэта будзе аптымальным варыянтам. У выніку чаго з лёгкасцю вырашыцца пытанне: «ГПЗУ - што гэта і як яго аформіць?»