Нязначная доля ў кватэры: вызначэнне, дакументы, карыстанне, права на продаж

У долевай уласнасці сёння знаходзіцца каля 95% кватэр. З нерухомымі аб'ектамі здзяйсняюцца розныя здзелкі. У выніку некаторых з іх узнікае доля ўласнасці ў кватэры. У многіх выпадках яе памер цалкам дастатковы, каб ажыццяўляць нармальнае карыстанне плошчай. Аднак часам можа ўтварыцца нязначная доля ў кватэры.

У многіх грамадзян узнікаюць складанасці не толькі пры ажыццяўленні здзелак з такой нерухомасцю, але і з яе выкарыстаннем. Бо часцяком пры пераліку ў квадратныя метры плошчу малазначнасці частцы памяшкання становіцца такой, што туды ледзь можна паставіць нагу, не кажучы пра нармальнае пражыванні. Разгледзім далей, што можна зрабіць з такой маёмасцю.

Агульныя звесткі

Нязначная доля ў кватэры менш 1/4 яе плошчы і самога маленькага ізаляванага памяшкання ў ёй. У некаторых выпадках яна можа не дасягаць 1 квадратнага метра. Калі, напрыклад, маецца 1/10 частка кватэры, але агульная плошча аб'екта складае 300 кв. м. і ў ім 12 пакояў, то ёй можа адпавядаць якая-небудзь пакой. У гэтым выпадку можна ўсталяваць парадак карыстання без асаблівых цяжкасцяў. Аднак нязначная доля ў кватэры стварае пэўныя цяжкасці. У першую чаргу яны звязаны з немагчымасцю яе адасобіць.

спецыфіка закона

Раней дапускаўся выкуп долі ў кватэры, калі яе нельга было вылучыць у натуры. Гэтая працэдура ажыццяўлялася па арт. 247. Вось што кажа гэтая норма:

• Маёмасць, якое знаходзіцца ў долевай уласнасці, можа падзяляцца яе ўдзельнікамі па ўзаемнай згодзе.
• Суб'ект можа патрабаваць выдзелу належнай яму плошчы.
• У выпадку недасягнення пагаднення ўдзельнікамі аб умовах і спосабе падзелу маёмасці альбо звароты віртуальнай яго часткі ў рэальную зацікаўленая асоба можа падаць заяву ў суд.

У некаторых выпадках вылучу немагчымы без несуразмернага шкоды нерухомай аб'екту або не дапускаецца законам. У такім выпадку арт. 247 ГК прадугледжваецца кампенсацыя за долю ў кватэры. Яны выплачваюцца іншымі ўладальнікамі маёмасці са згоды зацікаўленай асобы. Аднак норма робіць агаворку: калі адсутнічае істотны цікавасць ўдзельніка, а яго доля прызнана нязначнай, выплата кампенсацыі можа ажыццяўляцца і без яго згоды. Пасля атрымання грошай суб'ект не можа больш прэтэндаваць на агульную маёмасць.

Практычнае прымяненне палажэнняў

Спецыялісты, якія выкарыстоўвалі арт. 247 у сваёй дзейнасці, чыталі ў асноўным аб тым, што нязначная доля ў кватэры можа набывацца без адсутнасці згоды яе ўладальніка. На астатнія палажэнні нормы ўвагу мала хто звяртаў. У выніку выкуп долі ў кватэры стаў адным з найбольш папулярных спраў у судах. Пры гэтым ва ўсіх выпадках узнікаў актуальнае пытанне наконт цаны. Калі кошт пакоя ў кватэры можна вызначыць без асаблівых цяжкасцяў, то з віртуальнай плошчай усё не так гладка. У выніку ў працэсе прымянення нормы паўстала мноства магчымасцяў для праявы карупцыі.

судовыя працэсы

Прызнанне долі нязначнай - працэдура даволі працаёмкая і працяглая. У першую чаргу зацікаўлены твар накіроўвае пазоў у суд. Заява складаецца па правілах ГПК. Пазоў падаецца ў раённы суд, які знаходзіцца па адрасе размяшчэння спрэчнага маёмасці. У якасці прадмета заявы будзе выступаць прызнанне права. На практыцы выпрацаваны шэраг умоў, якія забяспечваюць верагоднасць выйгрышу спрэчкі. Тут варта згадаць высновы ВС. У сваіх вызначэннях суд падкрэсліваў, што, дапушчаючы магчымасць выкупу долі, заканадавец зыходзіў з выключнасці такіх сітуацый.

Адпаведна, першая інстанцыя можа вынесці рашэнне на карысць істца не ва ўсіх выпадках, а толькі пры наяўнасці шэрагу абставінаў. Да іх адносяць:

1. Немагчымасць вылучыць пазоўніку ізаляваны пакой, якая адпавядае велічыні яго долі.
2. Заяўнік ніколі не ўсяляюць на спрэчную плошчу.
3. Астатнія ўдзельнікі долевай уласнасці з'яўляюцца староннімі пазоўніку людзьмі.
4. Пры заключэнні дагавора (напрыклад, пры набыцці аб'екта) заяўнік ведаў пра сітуацыю з маёмасцю.
5. Былы содольщик ня карыстаўся аб'ектам.
6. Удзельнік да прад'яўлення яму пазову не прасіўся ў кватэру і не аспрэчваў свае правы.

тлумачэнні

На практыцы прыняць рашэнне па аналогіі ў разгляданай сітуацыі будзе вельмі праблематычна. Дапусцім, содольщик падаў заяву з патрабаваннем аб ўсяленні да прад'яўлення да яго пазову аб прызнанні нязначнасці долі. Апошні пункт з прыведзеных вышэй у гэтым выпадку выключаецца. Можа ўзнікнуць сітуацыя, калі былы содольщик карыстаўся пэўны час кватэрай. У гэтым выпадку не выконваецца п. 5 пераліку. Суб'ект ў працэсе разбору можа не прызнацца ў тым, што ён ведаў пра сітуацыю з аб'ектам. З усяго гэтага вынікае, што дзеянне закона распаўсюджваецца толькі на адзінкавыя нязначныя долі.

праблемы ацэнкі

Уласнік долі ў кватэры сустракаецца з неабходнасцю вызначыць кошт свайго віртуальнага маёмасці. Для гэтага суд ініцыюе працэс ацэнкі. Экспертамі была прапанавана дысконтная схема. У адпаведнасці з ёй, любую долю ацэньвалі ў 2-3 разы танней у параўнанні з тым, калі б яе прадавалі сумесна з кватэрай.

Разгледзім прыклад. У кватэры ёсць 2 долі. Агульная цана аб'екта складае 5 млн. Рублёў. Адпаведна, 1/2 будзе ацэненая ў 2,5 мільёна. Аднак калі палова аб'екта прадаецца асобна, пры гэтым у ім ёсць іншы скандальны ўладальнік, то яна не можа мець высокую цану. Максімум, які можна прапанаваць за яе, - 30% ад 5 млн. Рублёў. У выніку продаж долі ў кватэры стала ажыццяўляцца сумесна з усім аб'ектам. Безумоўна, гэта выгадна. Удзельнікі дамаўляліся адзін з адным, прадавалі кватэру, а выгандлёваныя грошы падзялялі ў адпаведнасці з наяўнымі долямі.

Аднак не заўсёды атрымоўваецца дасягнуць такога кампрамісу. Пры гэтым праблемныя долі ставяцца, хутчэй, да выключэнняў. У гэтай сувязі віртуальная плошча павінна ацэньвацца ў прывязцы да ўсёй нерухомасці. Аднак і тут знайшлося месца для праявы карупцыі. Дапусцім, ёсць кватэра з долямі 7/8 і 1/8. Апошняя менш самай маленькай па плошчы пакоя. Уладальнік большай долі захацеў выкупіць 1/8. Аднак гаспадар апошняй не хоча рэалізоўваць яе за невялікую суму. Уладальнік 7/8 звяртаецца да юрыста. Адвакат складае пазоў да гаспадара 1/8 пра яе выкупе і грашовым кампенсацыі. Суд павінен прызначыць ацэначную экспертызу. Пры гэтым ён можа звярнуцца да любога спецыяліста па сваім меркаванні.

Калі будзе абраны ацэншчык, які працуе па дысконтных прынцыпе, выйграе пазоўнік. У выніку:

• Набытчык 1/8 атрымлівае жаданае з найменшымі стратамі.
• Юрысту выплачваецца ганарар, а ацэншчыкі - ўзнагароджанне за працу.

Аднак за ўсе працэдуры плаціў ўладальнік 1/8. Суб'ект нёс значныя страты, паколькі продаж долі ў кватэры ажыццяўлялася прымусова за смешную цану.

Ліквідацыя карупцыйных праяў

У цяперашні час справы аб выкупе малазначных доляй ставяцца да катэгорыі пройгрышных. Больш за тое, такія здзелкі сёння наогул немагчымыя. У 2012 годзе ВС, Мособлсуд і Масгарсуд растлумачылі, што выкуп малазначнасці долі дапусцім толькі ў выпадку, калі адказчыкам быў пастаўлены пытанне аб выдзеле яе ў натуры. Аднак, улічваючы памер віртуальнага маёмасці, гэта на практыцы немагчыма. Для выдзелу неабходна абсталяванне асобнага ўваходу, кухні і санвузла. У кватэры гэта зрабіць немагчыма.

Забарона на ўсяленне

Ён устаноўлены ў адным з азначэнняў ВС. Складана сказаць, інтарэсы колькіх уладальнікаў нерухомасці закрануў гэты акт. Вызначэнне было прынята пры пераглядзе спрэчкі уладальнікаў невялікі кватэры. Аднак становішча акта датычацца нявызначанага колькасці асобаў. Важнасць закона складаецца ў тым, што ў цяперашні час многім грамадзянам належыць доля ў кватэры. Па спадчыне яна атрыманая або з прычыны іншых здзелак - значэння не мае.

Праблемы ўзнікаюць у сувязі з несуразмернасцю віртуальных плошчаў. Некаторыя ўласнікі валодаюць самавітымі долямі. Яны могуць адпавядаць адной ці больш пакоях. У іншых жа вельмі маленькая доля ў кватэры. Правы на маёмасць, між тым, хочуць прад'явіць ўсе ў роўнай ступені. У прыватнасці, уладальнікі мікраскапічных віртуальных плошчаў патрабуюць ўсялення. Разгляд такіх спраў у судах раней сканчалася вынясеннем рашэння на карысць пазоўнікаў. У выніку кватэры ператвараліся ў так званыя "крумкачынаму слабодкі", дзе не могуць ўжыцца ні ранейшыя, ні новыя карыстальнікі. Пачынаюцца канфлікты, у якіх выйграе наймацнейшы. Пры гэтым ён не заўсёды з'яўляецца тым, у каго больш правоў. ВС, перагледзеўшы адно з такіх спраў, выразна паказаў заканадаўчыя нормы, патлумачыўшы, калі дапускаецца ўсяленне долевых уласнікаў ў кватэры, а калі няма.

сутнасць спрэчкі

У суд Маскоўскай вобласці звярнулася грамадзянка, якая з'яўлялася долевым ўласнікам кватэры, як і адказчыца. Пры гэтым у заяўніцы была 1/40. Адказчыца валодала 1/2. Спрэчны аб'ект ўяўляў сабой аднапакаёвую малагабарытную кватэру. Суд прыняў рашэнне на карысць зыскоўцы. У выніку яна ўсялілася ў кватэру. Адказчыца, не пагадзіўшыся з пастановай, звярнулася ў ВС. Суд, вывучыўшы матэрыялы, усталяваў, што абласная інстанцыя парушыла заканадаўчыя нормы. Адпаведна, прэтэнзіі адказчыцы з'яўляліся цалкам абгрунтаванымі.

У ходзе вывучэння матэрыялаў было выяўлена, што пазоўца зарэгістравалася ў памяшканні напярэдадні падачы заявы. Адказчыца, у сваю чаргу, досыць даўно пражывала ў кватэры. Першая інстанцыя, задавальняючы пазоў, кіравалася наступным: пазоўца мела права патрабаваць ўсялення, паколькі па 30 артыкуле ВК яна можа распараджацца, валодаць і карыстацца памяшканнем. Гэтая выснова быў названы нд парушэннем матэрыяльных нормаў. Абгрунтоўвалася пазіцыя наступным. У ВК паказваецца, што ў якасці аб'екта правоў выступае жылое памяшканне. Яно можа быць прадстаўлена ў трох відах. Гэта можа быць дом, кватэра або іх часткі, а таксама пакой.

У адпаведнасці з арт. 30 законны гаспадар можа распараджацца і валодаць сваёй маёмасцю. Аднак спрэчная кватэра належыць чатыром уласнікам. З гэтага вынікае, што 30 артыкул нельга ўжываць у адзіночку. Разам з ёй неабходна скарыстацца і іншай нормай. Ёю з'яўляецца 247 артыкул ГК. У ёй сказана, што распараджацца долевай уласнасцю дапускаецца толькі па пагадненні удзельнікаў. Калі ж яно не дасягнута, то варта звярнуцца ў суд. Пры вывучэнні матэрыялаў справы, апошні выявіў, што адпаведнае рашэнне было. Ісьціца, якая валодае 1/40, разам са сваім сынам ужо звярталася з патрабаваннем усталяваць парадак карыстання. Аднак суд адмовіў у задавальненні гэтай заявы. Пры гэтым у рашэнні адзначалася, што долі настолькі малыя, што вылучу іх у карыстанне немагчымы. Раённы суд, у сваю чаргу, не прыняў да ўвагі гэтую пастанову.

высновы

ВС падкрэсліў, што пры вынясенні рашэння не было ўлічана адна важная акалічнасць: пры пераразліку аспрэчваць доля складае 0,5 кв. м. Вылучыць гэтую плошчу ў натуры нельга ні пры якіх умовах. У выніку сітуацыя складваецца так, што спрэчны аб'ект не можа выкарыстоўвацца ўсімі ўладальнікамі без парушэння правоў уласніка, які мае найбольшую долю. Далей варта адзначыць важную выснову ВС. Ён паказвае, што рэалізацыя ўласнікам магчымасці карыстання і валодання памяшканнем залежыць ад велічыні яго часткі і пагадненні ўсіх удзельнікаў. Паколькі сусветны суд ужо адмовіў заяўніку, раённая інстанцыя не мела падстаў задавальняць новы пазоў.

Аднак гэта не ўсё. Галоўным парушэннем, на думку ВС, стала парушэнне правоў астатніх дольшчыкаў. Тут суд спасылаецца на канстытуцыйныя палажэнні. У асноўным законе сказана, што права суб'екта на выбар месца пражывання не павінна парушаць інтарэсы іншых асоб. ВС звяртае ўвагу на тое, што спрэчная нерухомасць ніколі не выкарыстоўвалася ісціц, у адрозненне ад адказчыцы. Апошняя не толькі з'яўляецца ўладальніцай большай часткі аб'екта, але і пражывае на яго тэрыторыі на працягу працяглага часу. Такім чынам, нд пастанавіў наступнае: у адпаведнасці з арт. 10 ГК правы ўласніка кватэры не могуць ажыццяўляцца выключна з намерам нанесці шкоду іншаму грамадзяніну, забароненыя дзеянні ў абыход нормаў з супрацьпраўнай мэтай, іншае нядобрасумленнае паводзіны.

Суд падкрэсліў, што даследаваныя ім акалічнасці дазваляюць расцэньваць дзеянні заяўніцы, уладальніцы 0.5 кв. м., якая патрабуе яе усяліць у памяшканне, як злоўжыванне сваімі юрыдычнымі магчымасцямі. Яны парушаюць правы ўласніка кватэры, які валодае паловай аб'екта. ВС былі адмененыя ўсе мінулыя рашэнні, а справа была накіравана на перагляд. У выніку Мособлсуд адмовіў пазоўца.

Дарэнне долі ў кватэры

Любая здзелка з нерухомасцю мяркуе заключэнне пісьмовага дагавора. У дакуменце павінна прысутнічаць наступная інфармацыя:

• Апісанне долі, якая прадастаўляецца ў дар.
• Дадзеныя пашпартоў удзельнікаў здзелкі.
• Адрас размяшчэння аб'екта нерухомасці.
• Лік квадратных метраў, якія прадстаўляюцца ў дар. Іх вылічаюць па агульным метражы.
• Паверх, на якім размяшчаецца кватэра.
• Колькасць паверхаў у доме.
• Дадатковыя ўмовы.

У апошнім пункце можна, напрыклад, паказаць, што ўладальнік долі будзе пэўны час пражываць у кватэры ці не будзе выпісвацца з яе. Цану маёмасці прыводзіць не абавязкова.

рэгістрацыя

Як аформіць долю ў кватэры? Неабходна звярнуцца ў рэгіструючы орган па адрасе размяшчэння нерухомасці. Дагавор падпісваецца перад спецыялістам упаўнаважанай інстанцыі. Рэгістратару перадаюцца наступныя дакументы:

• Пашпарты удзельнікаў здзелкі.
• Дагавор. Колькасць асобнікаў павінна быць больш колькасці удзельнікаў здзелкі на 1 шт. Лішні застаецца у рэгістратара.
• Праваўстанаўліваючых дакументаў на аб'ект. У якасці яго можа выступаць сведчанне, дагавор перадачы, куплі-продажу, інвесціравання / рэнты, выпіска з ЕГРП.
• Згоду жонка / муж і жонка, завераную натарыусам. Яно неабходна, калі ажыццяўляецца дарэнне долі ў кватэры, набытай ў шлюбе.

Калі ад імя якога-небудзь боку дзейнічае прадстаўнік, дадаткова прадастаўляецца даверанасць, якая пацвярджае яго паўнамоцтвы. Калі суб'ект, якому дораць долю, з'яўляецца непаўналетнім альбо недзеяздольным, прадастаўляецца згоду органа папячыцельства і апекі. Неабходнасць прад'яўлення гэтага дакумента варта ўдакладніць у рэгістрацыйнай інстанцыі. Да ўказаных паперах прыкладаецца квітанцыя аб выплаце дзяржпошліны. Прыняўшы ўсе дакументы, рэгістратар складае заяву ў 2-х асобніках. Іх правяраюць і падпісваюць боку здзелкі. Пасля гэтага рэгістратар выдае распіску, у якой указана дата атрымання пасведчання.

Зварот да натарыуса

Гэта другі варыянт афармлення перадачы долі ў кватэры. Такі спосаб больш затратны, але ў шэрагу выпадкаў больш апраўданы, чым зварот у регпалату. Натарыусу прадастаўляюцца наступныя дакументы:

• Пашпарты удзельнікаў здзелкі.
• Праваўстанаўліваючых дакументаў, які пацвярджае законнасць валодання нерухомасцю.
• Дагавор-падстава.
• Выпіска з ЕГРП.

У некаторых выпадках натарыусы запытваюць таксама даведку аб зарэгістраваных на жылплошчы асобах. Дагавор дарэння будзе складзены ў некалькіх асобніках. Пры гэтым у дакуменце будзе паказаная цана маёмасці. Менавіта на яе падставе будзе разлічвацца пошліна і кошт паслуг натарыуса. У яго ж можна запэўніць згоду жонка / муж і жонка.

заключэнне

Для рэгістрацыі натарыус забярэ арыгіналы дакументаў (за выключэннем пашпартоў) і дагавора дарэння. Як і регпалата, ён выдае распіску, у якой паказваецца дата атрымання папер. Забраць іх можна будзе ў натарыуса ці ў рэгістрацыйным органе. Выдача пасведчання ажыццяўляецца пры прад'яўленні пашпартоў. Акрамя гэтага, новы ўласнік атрымае выпіску з ЕГРП з адпаведнай запісам.