Пераўступцы кватэры ў новабудоўлі. Плюсы і мінусы набыцця новага жылля па дамове пераўступцы

У апошняе дзесяцігоддзе назіраецца актыўнае развіццё сферы жыллёвага будаўніцтва. Акрамя самога жылля, аб'ектам здзелак куплі-продажу можа стаць і права на нерухомасць ў якая будуецца хаце. З'явіўся новы выгляд інвеставання - купля кватэр у новабудоўлях на пачатковых этапах ўзвядзення будынкаў. Продаж кватэр у новабудоўлях ў такім выпадку магчымая і па дамове пераўступцы.

Пераўступцы - што гэта?

Твар, які заключае з будаўнічай кампаніяй дагавор долевага ўдзелу, атрымлівае першасныя правы на нерухомасць, якія могуць быць перададзены і трэцяй асобе.

Што значыць пераўступцы кватэры ў новабудоўлі? Дадзеных паняццем называюць здзелку па перадачы гэтых правоў. Таксама яна носіць назву цэс. Бакі здзелкі - прадавец і пакупнік - называюцца, адпаведна, цедент і цессионарий.

Трэцяй бокам тут выступае кампанія-забудоўшчык, паколькі дагавор пераўступцы кватэры мяркуе перадачу правоў і абавязацельстваў у дачыненні да яго. Пасля афармлення дагавора усе спрэчныя моманты цессионарий будзе вырашаць з забудоўшчыкам. Асаблівасцю такога выгляду куплі-продажу нерухомасці з'яўляецца тое, што здзелка можа быць здзейсненая да таго, як жыллё будзе ўведзена ў эксплуатацыю і падпісаны акт прыёму-перадачы. Дагавор цэс з'яўляецца сапраўдным да таго, як новабудоўля юрыдычна будзе здадзена ў эксплуатацыю.

Пераўступцы кватэры ў новабудоўлі: віды

Існуе дзве разнавіднасці здзелак па пераўступцы нерухомасці.

Першы выгляд грунтуецца на дамове аб долевым удзеле ў будаўніцтве жылога дома. Цедент мае права прадаваць жыллё толькі пасля таго, як цалкам расплаціцца за яго. На практыцы таксама ўзнікаюць сітуацыі, калі пакупніку перадаюцца абавязацельствы па аплаце запазычанасці. Да моманту ўводу ў эксплуатацыю дома падобныя дагаворы могуць заключацца неаднаразова.

Другі выгляд заснаваны на папярэднім дамове куплі-продажу. Астатак запазычанасці перадаецца цалкам пакупніку. Такі выгляд здзелкі не фіксуе перадачу нерухомасці ад прадаўца да пакупніка. Сэнс дамовы складаецца ў тым, што ў будучыні бакі абавязаны аформіць дагавор пераўступцы. Калі дагавор скасоўваецца, пакупніку вяртаюцца выплачаныя грашовыя сродкі.

Будаўнічыя фірмы катэгарычна супраць падпісання падобных дамоў па некалькіх прычынах:

• Каб выключыць магчымасць далейшага перапродажу нерухомасці.
• Інвестары прадаюць кватэры па больш нізкіх коштах.
• Пераафармленне правоў - працаёмкі і працяглы працэс.

працэс афармлення

Пераўступцы кватэры ў новабудоўлі - многоэтапный працэс як для пакупніка, так і для прадаўца.

Прадаўцу неабходна:

• Апавясціць аб сваім намеры будаўнічую кампанію.
• Атрымаць афіцыйную згоду ад забудоўшчыка (за выдачу дазволу кампаніі бяруць немалыя грошы).
• Атрымаць даведку ад забудоўшчыка аб адсутнасці запазычанасцяў.
• Атрымаць выпіску з ЕГРП.
• Аформіць натарыяльнае згоду ад мужа на продаж нерухомасці.
• Атрымаць у банку афіцыйнае пацверджанне аб пагашэнні запазычанасці.

Ад пакупніка патрабуецца толькі аформіць згоду ад мужа на набыццё жылля, а затым падпісаць дамову пераўступцы кватэры. Ўзор звычайна маецца ў забудоўшчыка, таксама яго можна спампаваць у вольным доступе ў сетцы Інтэрнэт. Заключэнне дагавора адбываецца ў офісе будаўнічай фірмы альбо ў юрыдычнай канторы. Рэгістрацыю можна ажыццявіць у любым МФЦ альбо ў падраздзяленні Росреестра. У момант заключэння дагавора абавязковым з'яўляецца прысутнасць прадстаўніка рэгіструючага органа і абодвух бакоў здзелкі. Таксама прадавец аплачвае дзяржпошліну за рэгістрацыю дакумента. На працягу 10 рабочых дзён дагавор рэгіструецца.

важныя моманты

Продаж кватэр у новабудоўлях па дамове пераўступцы з першага погляду здаецца простай і зразумелай працэдурай. Існуюць моманты, якім варта надаць асаблівую ўвагу.

Без трэцяга боку, а канкрэтна забудоўшчыка, здзелка не можа адбыцца. Калі прадаецца кватэра па пераўступцы ў іпатэку, неабходна таксама ўдзел банка-крэдытора.

Будаўнічая кампанія можа запатрабаваць ад прадаўца даволі вялікія працэнты ад здзелкі. На жаль, з такім свавольствам змагацца немагчыма, паколькі падобныя дзеянні не рэгламентуюцца заканадаўствам.

Прадаецца нерухомасць ня павінна знаходзіцца пад клопату.

рызыкі

Здзелка лічыцца ў цэлым бяспечнай, паколькі яна ажыццяўляецца пад наглядам органа дзяржаўнай рэгістрацыі. Аднак для пакупніка існуюць і рызыкі.

У дагаворы неабходна ўказваць поўны кошт кватэры. Пры ўзнікненні прэтэнзій паказаныя сума вяртаецца пакупніку. Калі ў дакуменце не паказваецца сума ўгоды, яна прызнаецца несапраўднай.

Адна і тая ж кватэра можа быць неаднаразова прададзеная па пераўступцы, таму трэба азнаёміцца з усёй гісторыяй падобных здзелак. Дагавор пераўступцы неабавязкова рэгістраваць. Здзелка будзе бяспечнай, калі яго зарэгістраваць. Аплата уносіцца ўжо пасля атрымання пакета дакументаў пакупніком.

Звычайна пасля таго, як праваўладальнік пазнае аб неплацежаздольнасці будаўнічай арганізацыі, варта продаж кватэры па пераўступцы. У такім выпадку пакупнік ужо не зможа вярнуць сабе нават частка выплачаных сродкаў у судовым парадку.

Пераўступцы кватэры ў новабудоўлі лічыцца несапраўднай, калі прадавец не прадаставіў выпіску з банка, пісьмовыя дазволу ад банка і забудоўшчыка, а таксама пры заніжаным кошце нерухомасці. Здзелка несапраўдная і ў выпадку афармлення дамовы ў той перыяд, калі забудоўшчык афіцыйна прызнаны банкрутам.

Ці магчыма прастаўленне ў дамове «задняга ліку»

Пераўступцы правоў на нерухомасць немагчымая пасля таго, як падпісаны акт прыёму-перадачы або калі здзелка куплі-продажу ўжо здзейснілася. Продаж можа быць ажыццёўлена, калі прадавец ужо атрымаў права ўласнасці на жыллё. Часцяком паміж здачай нерухомасці і атрыманнем права ўласнасці праходзіць значны прамежак часу. Да таго як першасны інвестар атрымае ва ўласнасць кватэру, ён можа перадаць свае правы - перааформіць дакументы заднім лікам. Калі цэс афармляецца па дамове аб долевым удзеле ў будаўніцтве, можна памяняць дату на акце прыёму-перадачы. У выпадку папярэдняга дагавора можна памяняць дату заключэння асноўнага дакумента.

падаткаабкладанне

Цедент, згодна з НК РФ, павінен аплаціць падатак з продажу нерухомай маёмасці. Пры гэтым падаходным падаткам у памеры 13 працэнтаў абкладаецца сума, якая з'яўляецца розніцай паміж коштам жылля па ДДУ і па пераўступцы. Да прыкладу, калі кватэра ў забудоўшчыка набывалася за 2000000, а прадалі яе па пераўступцы за 2 100 000, падатак спаганяецца са 100 000. Адпаведна, трэба аплаціць падатак у памеры 13 000.

плюсы

Купля кватэры па пераўступцы - адзін з сучасных відаў інвеставання. На пачатковых этапах будаўніцтва кватэры прадаюцца па больш нізкай кошту (часам на 5-20% танней, чым у кампаніі), чым у гатовым доме. Такім чынам, гэта адна з магчымасцяў зэканоміць пры набыцці жылля.

Для асоб, якія заключылі дагавор аб долевым удзеле, пераўступцы з'яўляецца адзіным варыянтам не страціць укладзеныя грошы ў выпадку, калі ў яго паўсталі неспадзяваныя акалічнасці, і ён хоча іх сабе вярнуць. Скасаванне ДДУ багата штрафнымі санкцыямі з боку забудоўшчыка. Да таго ж цэс дае магчымасць атрымаць прыбытак.

мінусы

Відавочным недахопам з'яўляецца тое, што ад прадаўца патрабуецца вялікая колькасць дакументацыі. Да таго ж большасць з дакументаў неабходна ўзгадняць з банкам і забудоўшчыкам. Забудоўшчык можа запатрабаваць самавітыя працэнты за выдачу сваёй згоды.

Для пакупніка цэс можа абярнуцца падманам, паколькі ДДУ можа быць прызнаны забудоўшчыкам несапраўдным. Тады і цэс аўтаматычна становіцца несапраўднай. Для таго каб не быць падманутым, прыйдзецца выдаткаваць значную колькасць часу на вывучэнне і праверку дакументацыі. Нярэдка патрабуецца дапамога кваліфікаваных юрыстаў, што прадугледжвае пэўныя матэрыяльныя выдаткі.

Пераўступцы кватэры ў новабудоўлі - працэс, які мае мноства «падводных камянёў». Калі вы сабраліся такім чынам набыць нерухомую маёмасць, правільным крокам будзе зварот да юрыста, які спецыялізуецца на падобных здзелках.