Кадастравая ацэнка зямельных участкаў: парадак правядзення, метады і вынікі

Жыццё людзей звязана з зямлёй. З ёй могуць праводзіцца розныя здзелкі. Часта патрабуецца даведацца яе прыбытковасць і карыснасць. Менавіта таму выконваецца кадастравая ацэнка зямельных участкаў. Працэдура ажыццяўляецца па агульнапрынятых правілах. Ўчастак па кадастраваму нумары можна будзе знайсці для запыту неабходнай інфармацыі.

Аб правядзенні мерапрыемства

Кадастравая ацэнка зямельных участкаў з'яўляецца прыкладным эканамічным аналізам попыту і прапановы для выкарыстання і вызначэння дакладнага кошту участкаў. Усе варыянты ацэнкі, уключаючы кадастравую, неабходныя для ўстанаўлення грашовага выказвання цаны за зямлю.

Кадастравая ацэнка зямель адрозніваецца ад астатніх тым, што лічыцца асноўным паказчыкам пры падаткаабкладанні і выконваецца масавым метадам. У выніку ажыццяўляецца разбіўка тэрыторыі на часткі, усталёўваецца цана, кадастравы кошт і рынкавая, якая лічыцца прыдатнай для продажу ва ўмовах рынку.

Прынцыпы выканання ацэнкі ўстаноўлены заканадаўствам. На іх аснове праводзіцца вызначэнне кошту розных земляў. Нормы гэтай працэдуры прапісаны ў артыкуле 66 ЗК РФ.

Для чаго яна неабходная?

Кадастравая ацэнка зямельных участкаў выконваецца для:

• магчымасці афармлення здзелак дарэння, арэнды, продажу;
• атрымання крэдытаў, у якіх зямля будзе закладам;
• пры маёмасных спрэчках;
• збору дакументацыі судовымі прыставамі;
• прыватызацыі;
• страхавання;
• ацэнкі інвеставання;
• прыцягнення пайшчыкаў;
• ацэнкі прадпрыемстваў;
• выкарыстання аб'екта ў якасці статутнага капіталу;
• ацэнкі шкоды;
• фарміравання падаткаабкладання.

Для гэтых мерапрыемстваў яна неабходная. Кадастравая ацэнка зямель ва ўсіх выпадках праводзіцца стандартна.

асаблівасці ацэнкі

Зямлі маюць асаблівасці, якія ўплываюць на вынікі ацэнкі:

• яны не будуць вынікам працы;
• абмежаваныя ў прасторы;
• нельга замяніць на іншыя сродкі;
• маюць пастаяннае месцазнаходжанне;
• пры правільным выкарыстанні не прыходзяць у непрыдатнасць;
• маюць розны якасць на розных участках;
• маюць свае карысныя характарыстыкі;
• валодаюць уласцівасцю урадлівасці;
• лічацца прасторавай апорай у розных сферах дзейнасці.

Паняцці «зямельны ўчастак» і «зямля» маюць некалькі адрозненняў. Зямлёй называюць тэрыторыю, якая не засвоеная і не мае паляпшэнняў. А ўчастак - гэта тэрыторыя, дзе былі выкананы паляпшэння для мэтавага прызначэння.

віды паляпшэнняў

Змены могуць быць:

1. Вонкавымі (ўзвядзенне камунікацый, дарог, вуліц).
2. Ўнутранымі (азеляненне, планіроўка, выкананне будаўнічых работ).

Адзнака выкарыстоўваецца для ўсіх відаў зямель. Стандартны аб'ект нерухомасці ўключае ўчастак і пабудовы. Кадастравая ацэнка зямельных участкаў выконваецца для кожнага аб'екта. Мерапрыемства часта праводзіцца ня з уласнасцю, а з арандаваным маёмасцю. Тады ацэньваюцца права арэнды.

Масавая і адзінкавая

У сусветнай практыцы ёсць два варыянты ацэнкі:

1. Масавая. Выкарыстоўваецца для некалькіх участкаў на вялікай тэрыторыі.
2. Адзінкавая. Ўжываецца сістэматычна. Для працэдуры патрэбен пільны аналіз існуючага рынку.

Аналіз найбольшай эфектыўнасці

Падчас ацэнкі трэба ўсталяваць эфектыўны метад выкарыстання зямлі. Для гэтага ўлічваецца шмат фактараў:

• размяшчэнне;
• сітуацыя на рынку;
• фінансавыя траты;
• фізічныя характарыстыкі і магчымасць ажыццяўлення паляпшэнняў;
• фізічная магчымае здзяйсненне праекта;
• тэхналагічная абгрунтаванасць;
• адпаведнасць прызначэння і выкарыстання;
• ўсталяванне прыбытковасці.

Дзяржаўная кадастравая ацэнка зямлі можа выконвацца рознымі спосабамі. Кожны з іх мае свае асаблівасці.

нарматыўны метад

Ўсталёўвае нарматыўную кошт ўчастка. Ён выкарыстоўваецца пры:

• перадачы ва ўласнасць або выкупе;
• дарэнні або афармленні ў спадчыну;
• канфіскацыі дзяржавай;
• атрыманні крэдыту.
• ўсталяванні долевай кошту.

Калі выконваецца дзяржаўная кадастравая ацэнка аб'екта, які складаецца з зямлі з правам валодання па арэндзе, кошт вызначаецца на аснове выдаткаў, усталяваных з адводам яго пад пабудову.

Метад параўнання продажаў

Лічыцца эфектыўным і зручным метадам. Каб усталяваць цану зямлі, трэба ацаніць становішча рынку. Калі ў ацэншчыка няма прыкладаў здзелак, то варта ўлічваць бягучы попыт.

Прымаюцца да ўвагі:

• права ўласнасці;
• сітуацыя на рынку;
• ўмовы продажаў;
• ўмовы фінансавання;
• месцазнаходжанне аб'екта;
• прысутнасць інжынерных збудаванняў;
• фізічныя характарыстыкі;
• занаванне;
• камунальная забеспячэнне;
• варыянты эфектыўнага прымянення;
• эканамічная сітуацыя.

Гэты падыход дае магчымасць атрымаць дакладныя вынікі.

Метад капіталізацыі зямельнай рэнты

З гэтым спосабам атрымаецца апрацаваць звесткі аб арэндных стаўках на зямлю і ўсталяваць іх цану як даход ад арэнды. Плата капитализируется ў форме рэгулярнага даходу. Паказчыкі працэдуры ўсталёўваюцца па дадзеных продажаў і кошту арэнды. Ёсць формула, па якой выконваецца цана зямлі. Вынік роўны суме даходу з арэнды, падзеленай на паказчык капіталізацыі. Апошняя стаўка разлічваецца дзяленнем сум арэнднай цэны падобных участкаў на іх кошт.

Арэндная плата вызначаецца:

• месцам знаходжання ўчастка;
• формай;
• памерам;
• прысутнасцю інжынерных збудаванняў;
• транспартным паведамленнем;
• выглядам землекарыстання.

У Расіі зямлі ў арэнду перадаюцца ад дзяржавы або муніцыпалітэта. Стаўка ўстанаўлiваецца па нарматыўнай кошту, якая не заўсёды роўная рынкавай.

метад размеркавання

Аналізуецца аб'ект кадастравай ацэнкі з дапамогай суадносін кошту ўчастка і пабудоў. Метад больш падыходзіць для новабудоўляў, якія павінны адказваць лепшага варыянту выкарыстання зямлі. Тэрыторыя пад старымі аб'ектамі будзе валодаць вялікай доляй у кошту аб'екта ў параўнанні з будынкам.

Для гэтага спосабу трэба мець звесткі аб суадносінах цэны пабудоў і зямель пэўнага выгляду. Вынікі мерапрыемства будуць арыентыровачнымі, няпэўнымі.

метад выдзялення

Вызначаецца кошт ўчастка, на якім прысутнічаюць пабудовы, і калі ёсць звесткі аб сумах здзелак з падобнай нерухомасцю. З гэтым варыянтам трэба выконваць працэдуру ва ўсталяванай паслядоўнасці:

• ўсталёўваюцца параўнальныя элементы аб'ектаў;
• вызначаюцца адрозненні ад ацэньванай тэрыторыі;
• выконваецца карэкціроўка;
• сцвярджаецца рынкавы кошт;
• вызначаецца цана паляпшэнняў;
• усталёўваецца кошт зямлі.

Гэты варыянт падыходзіць для зямлі, дзе ёсць маленькія пабудовы. Яго выкарыстоўваюць пры адсутнасці на рынку звычайнай актыўнасці.

метад астатку

Адбываецца ацэнка зямель, якія трэба палепшыць забудовамі для атрымання прыбытку. Выконваецца работа па наступных этапах:

• усталёўваецца даход з аб'екта;
• вызначаецца даход ад будынкаў;
• даход капитализируется.

Метад разбіўкі на ўчасткі

Федэральная кадастравая служба уключае звесткі аб землях. Для ацэнкі можа выкарыстоўвацца метад дзялення зямель на ўчасткі. Ён выконваецца ў наступнай паслядоўнасці:

• ўсталёўваюцца лік і памеры участкаў;
• вызначаецца кошт;
• разлічваюцца выдаткі;
• вызначаецца чысты прыбытак;
• устанаўліваецца стаўка дысконту, у якой будуць адлюстраваны рызыкі.

Для асваення зямлі спатрэбяцца затраты на расчыстку тэрыторыі, планіроўку і падзел на ўчасткі, узвядзенне інжынернай сістэмы, дарог, зарплату работнікам, страхоўку, рэкламу.

парадак правядзення

Такую працу могуць выконваць ацэначныя ўстановы. Працэдуру можна падзяліць на наступныя этапы:

1. Афармляецца дагавор. Для яго складання трэба ведаць мэта выканання работы, стандарты, катэгорыю зямлі, тып выкарыстання, варыянт ўласнасці, абмежаванні, звесткі з кадастра, наяўнасць будынкаў.
2. Прызначаецца дата выканання работы.
3. Збіраецца і аналізуецца інфармацыя: дакументы, характарыстыкі, апісанне, асаблівасці зямлі.
4. Ўлічваюцца эканамічныя паказчыкі.
5. Арганізуецца агляд аб'екта і тэрыторыі.
6. Падрыхтоўваецца дакументацыя.
7. Выконваецца аналіз рынку нерухомасці.
8. Усталёўваецца варыянт ацэнкі.
9. Стасуюцца вынікі.
10. Складаецца справаздачу.

Федэральнае агенцтва кадастра змяшчае інфармацыю аб нерухомасці, у тым ліку па землях. Пры правядзенні розных здзелак неабходныя запыты менавіта з гэтай арганізацыі.

Справаздача

Вынікі кадастравай ацэнкі зямель афармляюцца ў форме пісьмовага справаздачы. Яго ўтрыманне павінна быць такім, як патрабуе федэральнае заканадаўства. На практыцы няма адзінай формы справаздачы, таму ўсе арганізацыі могуць прадастаўляць дакументы, выдатныя па выглядзе.

Але звесткі, форма мерапрыемствы і вынікі павінны адпавядаць наступным патрабаванням:

• наяўнасць дадзеных аб кошце;
• змест і метад ацэнкі;
• праверка вынікаў;
• абгрунтаваная інфармацыя;
• прынцып адназначнасці;
• расшыфроўка тэрмінаў;
• проверяемость;
• адсутнасць прамежкавай неабавязковай інфармацыі.

Пры напісанні справаздачы выканаўца павінен своечасова перадаць вынікі, пазначыць дату выканання, стандарты. Пры вызначэнні кошту фіксуюцца яе крытэры. У справаздачы будуць важныя дадзеныя па якім карыстаецца метадзе. Справаздача нумаруецца і прашываецца, падпісваецца і завяраецца пячаткай.

Калі вядомы ўчастак па кадастраваму нумары, то будзе вельмі проста знайсці неабходныя звесткі пра яго. Кошт мерапрыемствы вызначаецца плошчай ўчастка, яго месцазнаходжаннем і пастаўленымі задачамі. Ва ўсіх рэгіёнах краіны кошт адрозніваецца, але сярэдні паказчык роўны 2 тыс. Рублёў. Выконваецца ацэнка не больш за 5 рабочых дзён.

Вызначэнне кадастравага кошту дазволіць прадаць ўчастак па адпаведнай цане. Паколькі яна мяняецца, працэдуру трэба выконваць перад здзелкай. Кошт змяняецца з-за змены прызначэння. Працэдура патрэбна для правільнага афармлення розных здзелак з зямлёй.