Неаддзельныя паляпшэння - гэта ... Арэнда і ўтрыманне памяшканняў

Грамадзянскі кодэкс РФ у рамках арэндных праваадносін дапускае твор з'ёмшчыкаў якога-небудзь маёмасці неаддзельных паляпшэнняў у дачыненні да арандаванага аб'екта. Ажыццяўленне ім падобных дзеянняў прадугледжвае фарміраванне розных прававых наступстваў. У сувязі з неаддзельнымі паляпшэннямі арандаванага аб'екта асобныя правы і абавязкі могуць узнікаць як ва ўласніка, так і ў арандатара адпаведнай маёмасці. Іх спецыфіка можа быць абумоўлена тыпам уласнасці, а таксама з умовамі дагавора паміж уладальнікам і арандатарам. Якія асноўныя нормы закона, якія рэгулююць праваадносіны, прадмет якіх - твор неаддзельных паляпшэнняў маёмасці, якая знаходзіцца ў арэндзе? Якія нюансы падаткаабкладання вынікаў ажыццяўлення падобнай мадэрнізацыі аб'ектаў?

Сутнасць неаддзельных паляпшэнняў арандаванага аб'екта

Чалавек ці арганізацыя, арандавалі ў каго-небудзь маёмасць - часцей за ўсё ў дадзеным кантэксце гаворка ідзе аб нерухомасці, - могуць нейкім чынам мадэрнізаваць, рэканструяваць, палепшыць яго функцыянальнасць.

Правядзенне гэтых работ можа меркаваць фарміраванне ў адпаведнага аб'екта прынцыпова новых уласцівасцяў. Зваротныя дзеянні ў дачыненні да яго абцяжараныя і могуць прывесці да немагчымасці выкарыстання збудаванні. Таму адпаведнае паляпшэнне маёмасці прызнаецца неаддзельным. Значны крытэрый неаддзельнасці маёмасці - змена якасных характарыстык зыходнага аб'екта, з прычыны чаго можа павялічвацца яго кошт, што абумоўлена магчымым павелічэннем яго тэрміну эксплуатацыі або спажывецкіх уласцівасцяў.

Якім чынам могуць выглядаць неаддзельныя паляпшэння? Ўзор падобнай мадэрнізацыі можа быць прадстаўлены ў самых розных варыянтах. Так, ён можа адлюстроўваць той факт, што будынак набыў істотна розняцца характарыстыкі ў параўнанні з зыходным станам.

Неаддзельныя паляпшэння ў кантракце

Варта адзначыць, што парадак арэндных праваадносін дазваляе суб'екту, які зняў аб'ект нерухомасці, вырабіць яго адпаведную мадэрнізацыю толькі пры ўзгадненні з уладальнікам. Пажадана пісьмовым, зафіксаваным у кантракце. Неаддзельныя паляпшэння - гэта юрыдычна значныя дзеянні, і іх ажыццяўленне варта афармляць афіцыйна.

У кантракце паміж уладальнікам маёмасці і яго арэндадаўцам можа быць прапісаны пункт аб магчымай кампенсацыі ўласнікам адпаведнай мадэрнізацыі аб'екта. Пры гэтым могуць быць зафіксаваныя асноўныя параметры паляпшэнняў і іх папярэдні кошт. Калі арандатар ўнёс у структуру маёмасці неаддзельныя паляпшэння без ўзгаднення з уласнікам, то ніякіх правоў на вынік адпаведнай мадэрнізацыі ён мець не будзе. Усімі магчымымі прэферэнцыямі ад аптымізацыі аб'екта зможа карыстацца толькі яго ўладальнік.

Сутнасць аддзельная паляпшэнняў

Чым прынцыпова адрозніваюцца аддзельная і неаддзельныя паляпшэння? Тут усё вельмі проста. Вышэй мы адзначылі, што асноўны крытэрый неаддзельнасці - страта функцыянальнасці аб'екта ў выпадку спробы яго вяртання ў зыходны стан. Неаддзельныя паляпшэння - гэта, можна сказаць, незваротны працэс.

У сваю чаргу, аддзельная мадэрнізацыя аб'екта можа меркаваць адносна даступны яго вяртанне да зыходнага стану. Яшчэ адзін нюанс адпаведных паляпшэнняў - яны могуць быць ініцыяваныя арандатарам без згоды з уласнікам. У агульным выпадку ўсе правы на карыстанне аддзельная рэсурсамі застаюцца ў наймальніка - калі іншае не прадугледжана кантрактам. Калі арандатар вырабіў неаддзельныя паляпшэння аб'екта, то неабходна прааналізаваць іх на прадмет падабенства з вынікамі дзеянняў, накіраваных на падтрыманне маёмасці ў функцыянальным стане з дапамогай рамонту і тэхабслугоўвання.

Вядома, у большасці варыянтаў розніца ў дадзеным выпадку можа быць відавочнай. Але калі арандатар ажыццявіў капітальны рамонт аб'екта, з прычыны чаго нерухомасць істотна змяніла свой знешні выгляд, то, тым не менш, вынік яго працы, хутчэй за ўсё, не будзе прызнаны ў якасці паляпшэння аб'екта. Тэарэтычна выдаткі на рамонт могуць быць і вышэй, чым адпаведная мадэрнізацыя маёмасці. Але гэта не мае прынцыповага значэння.

Такім чынам, неаддзельныя паляпшэння арандаванай маёмасці характарызуюцца тым, што:

- іх трэба ўзгадняць з уладальнікам нерухомасці;

- увогуле выпадку яны становяцца ўласнасцю ўладальніка аб'екта і не падлягаюць кампенсацыі.

У сваю чаргу, аддзельная мадэрнізацыя можа быць праведзена арандатарам без ўзгаднення з уладальнікам нерухомасці. Яна фармуе рэсурсы, уласнікам якіх з'яўляецца арандатар. Разам з тым, чалавек ці арганізацыя, якія здымаюць жыллё, могуць пад сваю адказнасць усё ж ажыццявіць неаддзельныя паляпшэння арандаванай маёмасці. Вывучым тое, да якіх прававых наступстваў гэта можа прывесці.

Няўзгодненыя неаддзельныя паляпшэння: прававыя наступствы

Калі арандатар вырабіў неаддзельныя паляпшэння які здымаецца жылля, не ўзгадніўшы дадзенае дзеянне з уладальнікам, то, як мы адзначылі вышэй, ён будзе не мае права патрабаваць ад уласніка кампенсацыі. Больш за тое, калі адпаведная мадэрнізацыя прывяла да пагаршэння стану нерухомасці, хай нават на суб'ектыўны погляд ўладальніка, то арандатар абавязаны прывесці аб'ект у першапачатковы стан.

Ўзгодненыя неаддзельныя паляпшэння

Другі сцэнар - калі мадэрнізацыя нерухомасці ўзгадняецца паміж яго з'ёмшчыкаў і ўласнікам. У гэтым выпадку ўмовы ажыццяўлення адпаведных паляпшэнняў, як мы адзначылі вышэй, павінны прапісвацца ў кантракце. Адным з умоў дагавора можа быць кампенсацыя кошту мадэрнізацыі арэндадаўцам. У залежнасці ад канкрэтнага моманту правядзення паляпшэнняў, уладальнік можа аплаціць выдаткі наймальніка па заканчэнні кантракту або ж у перыяд яго дзеяння. Дамовай таксама можа быць вызначана зніжэнне арэнднай платы - у кошт кампенсацыі неаддзельнай мадэрнізацыі.

Неаддзельныя паляпшэння: падаткаабкладанне

Разгледзім такі аспект, як падатковы ўлік неаддзельных паляпшэнняў. Дамовімся, што арандатар і ўладальнік нерухомасці ўзгаднілі дадзеную працэдуру. Перш за ўсё варта звярнуць увагу на той факт, што паляпшэнні, якія ўзгоднены паміж з'ёмшчыкаў і ўласнікам аб'екта, не заўсёды ставяцца да амартызуемага маёмасці, а толькі ў тым выпадку, калі яны аплачаны уладальнікам аб'екта.

У сваю чаргу, пакрыццё выдаткаў арандатара на адпаведную мадэрнізацыю можа быць улічана ўласнікам аб'екта ў мэтах падаткаабкладання даходаў. Сам наймальніка таксама можа выкарыстоўваць зробленыя выдаткі ў мэтах аптымізацыі велічыні падаткаў - у пэўны справаздачны перыяд.

Магчымы варыянт, пры якім пакрыццё неаддзельных паляпшэнняў уладальнікам нерухомасці не прапісваецца ў дамове, нягледзячы на тое, што ўласнік даў згоду на адпаведную мадэрнізацыю. У гэтым выпадку амартызацыя таксама не налічваецца, а першапачатковая кошт аб'екта нерухомасці не павялічваецца. Падстаў для аптымізацыі падатковай базы таксама не ўзнікае.

Можна адзначыць, што ў тых выпадках, калі неаддзельныя мадэрнізацыі не былі кампенсаваныя арэндадаўцам, то арандатар мае права налічыць амартызацыю на маёмасць. Спецыфіку падаткаабкладання вынікаў мадэрнізацыі аб'ектаў мы можам разгледзець на прыкладзе выканання бакамі праваадносін абавязацельстваў па выплаце падатку на маёмасць.

Калі дагавор заключаюць юрыдычныя асобы, гэта значыць, афармляецца арэнда нежылых памяшканняў, то яны павінны выплачваць адпаведныя сумы ў бюджэт. Падатак на маёмасць у дадзеным выпадку павінна аплачваць той бок, які фіксуе выдаткі на паляпшэнне аб'ектаў на рахунках бухуліку. Як правіла, гэта суадносіцца з правам уласнасці на паляпшэнні. Калі імі валодае арандатар, то падаткі абавязаны плаціць ён.

Калі ўласнік паляпшэнняў - арэндадаўца, то адпаведныя абавязацельствы ён выконвае па факце спынення дамовы арэнды. Але пакуль дадзены кантракт дзейнічае, разлікі з бюджэтам ажыццяўляе арандатар. Яшчэ адзін крытэрый, па якім вызначаецца суб'ект выплаты маёмаснага падатку - ўлік адпаведнага рэсурсу на балансе. Што гэта значыць? Калі паляпшэння стаяць на балансе арандатара, ён і плаціць адпаведны падатак. Калі іх ўлік вядзе арэндадаўца - плацяжы ў бюджэт павінен ажыццяўляць ён.

Паляпшэння маёмасці і ПДВ

Ёсць шэраг нюансаў, якія характарызуюць налічэнне ПДВ у рамках праваадносін, прадмет якіх - арэнда маёмасці, якая суправаджаецца творам неаддзельных паляпшэнняў у ім. Вывучым іх. Калі неаддзельныя паляпшэння былі перададзеныя арэндадаўцу, у той час як яны былі ажыццёўлены падраднай арганізацыяй - дадзеная перадача павінна быць прызнана рэалізацыяй. За яе павінен выплачвацца ПДВ. Яго прад'яўляе падрадная фірма арандатару, і ў дачыненні да яго можа быць ужыты вылік. Можна адзначыць, што пры вылічэнні падатку на прыбытак бязвыплатна перададзеныя ўладальніку паляпшэння аб'екта не ўлічваюцца.

Прыцягненне ў мэтах мадэрнізацыі аб'екта іншай арганізацыі - ключавы крытэрый ўзнікнення абавязкі фірмы палічыць ПДВ на неаддзельныя паляпшэння. Справа ў тым, што калі арандатар вырабіў рэканструкцыю аб'екта самастойна - то ў гэтым выпадку ў дзеянне ўступаюць іншыя нормы права. У адпаведнасці з імі ПДВ на паляпшэння не можа быць налічаны.

Гэта звязана з тым, што для кваліфікацыі паляпшэнняў як часткі здымнага маёмасці ў мэтах іх абкладання ПДВ патрабуецца пераход права ўласнасці. У адпаведнасці з нормамі Грамадзянскага кодэкса РФ, які будзе рэгламентаваць праваадносіны, у рамках якіх ажыццяўляюцца неаддзельныя паляпшэння, па змаўчанні адпаведныя прававыя механізмы не ўжываюцца. ГК РФ фактычна не ўключае палажэнняў, якія прадугледжваюць ўзнікненне ў наймальніка права ўласнасці на вынікі мадэрнізацыі аб'ектаў. Яны не могуць разглядацца як самастойны актыў асобна ад асноўнага аб'екта нерухомасці. Такім чынам, калі арандаванае памяшканне вяртаецца ўладальніку, перадача права ўласнасці не ажыццяўляецца. Атрымліваецца, што неаддзельныя паляпшэння, вырабленыя з'ёмшчыкаў, не абкладаюцца ПДВ.

Ўлік аддзельная паляпшэнняў

Карысна будзе разгледзець асноўныя нюансы падатковага ўліку, у сваю чаргу, аддзельная паляпшэнняў нерухомасці. Для таго каб карэктна палічыць падатак на іх, неабходна перш за ўсё вызначыцца з коштам і тэрмінам эксплуатацыі адпаведных паляпшэнняў. У выпадку, калі выдаткі на мадэрнізацыю нерухомасці не перавышаюць усталяванай НК РФ велічыні, а тэрмін іх выкарыстання складае менш за 12 месяцаў, то паляпшэння падлягаюць аднясенню да матэрыяльна-вытворчым запасах. Калі адпаведныя выдаткі вышэй за ўстаноўлены ў НК РФ крытэра, а тэрмін выкарыстання - больш за 12 месяцаў, то кошт маёмасці павінна быць спісана з дапамогай амартызацыі.

Калі суб'ект праваадносін арэнды - юрыдычная асоба, то, верагодна, на ўзроўні яго лакальных актаў будзе зацверджана ўліковая палітыка. І калі ў ёй ліміт аднясення маёмасці да амартызуемага усталяваны меншы, чым у НК РФ - то ў мэтах уліку аддзельная паляпшэнняў варта выкарыстоўваць менавіта той паказчык, што зацверджаны ў лакальным акце. Можна адзначыць, што падатак на маёмасць у выпадку, калі адпаведная мадэрнізацыя праведзена, арандатарам не плаціцца. Гэта абумоўлена тым, што аддзельная паляпшэнні ў агульным выпадку класіфікуюцца як рухомую маёмасць.

Як аформіць згоду ўласніка на неаддзельныя паляпшэння ў кантракце?

Вывучыўшы тое, якім чынам ажыццяўляецца ўлік неаддзельных і аддзельная паляпшэнняў, разгледзім такі аспект, як карэктнае афармленне згоды ўладальніка маёмасці на адпаведную мадэрнізацыю аб'екта. Для гэтага паміж арандатарам і уласнікам маёмасці павінен быць падпісаны асобны дагавор. Ён можа дапаўняць той, у адпаведнасці з якім ажыццяўляецца арэнда нежылых памяшканняў або, наадварот, тых, што ставяцца да кватэрнаму фонду. У дадзеным кантракце павінны быць прапісаны ўмовы: пра тое, якія менавіта працы мяркуецца вырабіць у мэтах паляпшэння аб'екта, хто будзе аплачваць мадэрнізацыю - поўнасцю або часткова, якім чынам мяркуецца пакрыццё выдаткаў на паляпшэнне нерухомасці.

Кампенсацыя расходаў арандатара на мадэрнізацыю можа ажыццяўляцца, як мы адзначылі вышэй у артыкуле, з дапамогай зніжэння арэнднай платы. Ці ж магчымы дагавор продажу неаддзельных паляпшэнняў. Усё вызначаецца бакамі кантракту. Карэктнае яго складанне - важны аспект праваадносін. Калі якая-небудзь з бакоў яго не выканае - другая атрымае права атрымаць свае прэферэнцыі ў судовым парадку. Напрыклад, арандатар можа ажыццявіць спагнанне неаддзельных паляпшэнняў у эквівалентнай суме, калі ўласнік не аплаціць выдаткі на адпаведную мадэрнізацыю, хоць і абавязуецца зрабіць гэта па дамове.

Адсутнасць пісьмовага пагаднення паміж арандатарам і ўладальнікам азначае тое, што выдаткі ў мэтах падаткаабкладання ні адна з бакоў не зможа выкарыстаць. Акрамя таго, як мы адзначылі вышэй у артыкуле, неаддзельныя паляпшэння арэндадаўца мае права патрабаваць выдаліць з аб'екта - але так, каб яго функцыянальнае стан не пацярпеў. Спрэчкі паміж уладальнікам нерухомасці і яго арандатарам могуць дазваляцца ў судовым парадку.

Арэнда прадпрыемства і яго неаддзельныя паляпшэння: нюансы

У пачатку артыкула мы вызначылі, што ў агульным выпадку неаддзельныя паляпшэння - гэта характарыстыка нерухомай маёмасці. Але гэта не заўсёды так. Бывае, што неаддзельныя паляпшэння - гэта ўласцівасць аб'ектаў, якія не абавязкова з'яўляюцца нерухомасцю. Напрыклад, гэта можа быць прадпрыемства. У гэтым выпадку праваадносіны, звязаныя з яго арэндай, рэгулююцца іншымі нормамі права, чым у выпадку з нерухомасцю.

Так, калі арандатар ўнёс у структуру прадпрыемства паляпшэння, то ён, у адпаведнасці з заканадаўствам РФ, атрымлівае права на кампенсацыі ўласных выдаткаў на адпаведную мадэрнізацыю, нават калі не дамаўляўся з арэндадаўцам аб ажыццяўленні дадзеных дзеянняў. Калі, вядома, іншае не ўстаноўлена кантрактам паміж уладальнікам прадпрыемства і яго партнёрам.

Разам з тым арэндадаўца можа пазбегнуць абавязацельствы па кампенсацыі арандатару выдаткаў на паляпшэнні ў судовым парадку. Для гэтага яму трэба будзе даказаць, што неаддзельныя паляпшэння арандаванай маёмасці мадэрнізавалі яго не настолькі відавочна, што эксплуатацыйныя магчымасці вытворчых фондаў прадпрыемства выраслі недастаткова з пункту гледжання неабходнасці кампенсацыі выдаткаў арандатара. Акрамя таго, калі ўладальнік фірмы можа паспрабаваць даказаць у судзе, што ў арандатара не было аб'ектыўнай патрэбы ў правядзенні мадэрнізацыі.

Паляпшэння пры продажы жылой нерухомасці

Якія прававыя наступствы могуць характарызаваць неаддзельныя паляпшэння пры продажы кватэры аднаго фізасобы іншаму?

У дадзеным выпадку карысна будзе звярнуцца да аналізу тых жа палажэнняў правы, што рэгулююць праваадносіны, прадметам якіх з'яўляюцца здзелкі з любой нерухомасцю. Гэта значыць, у прынцыпе, тыя, што разгледжаны намі ў кантэксце карпаратыўнага ўзаемадзеяння розных бізнэсаў пры здзелках з нежылы нерухомасцю. У дадзеным выпадку прававая прырода адпаведных праваадносін аднолькавая і рэгулюецца аднымі і тымі ж нормамі закона.

Аддзельная паляпшэнні ў арандаванай кватэры з'яўляюцца ў агульным выпадку ўласнасцю арандатара, калі іншыя ўмовы не прапісаныя ў дамове паміж ім і ўласнікам жылля. У выпадку, калі наймальнік ажыццявіў неаддзельныя паляпшэння на арандаваным аб'екце са згоды ўладальніка кватэры, то па факце спынення дамовы арэнды жылля ён атрымлівае права на атрыманне кампенсацыі сваіх выдаткаў на адпаведную мадэрнізацыю. Зноў жа - калі перадача неаддзельных паляпшэнняў не ажыццяўляецца інакш у сілу асобных палажэнняў кантракта паміж арандатарам і уласнікам.

Калі мадэрнізацыя аб'екта не была ўзгоднена паміж уладальнікам і з'ёмшчыкаў, то ўвогуле выпадку выдаткі, вырабленыя другім, не падлягаюць кампенсацыі. Але пры продажы ўладальнік кватэры можа ўключыць іх па сваім жаданні ў кошт аб'екта.

Калі паляпшэння маёмасці ажыццёўлены за кошт амартызацыйных адлічэнняў за кошт яго, то права ўласнасці на іх замацоўваецца за арэндадаўцам. Дадзеная норма актуальная для праваадносін з удзелам юрыдычных асоб, прадмет якіх - арэнда кватэры.

Такім чынам, у дачыненні да неаддзельных паляпшэнняў могуць дзейнічаць розныя нормы закона - напрыклад, калі супастаўляць арэнду жылля і прадпрыемстваў. Акрамя таго, яны могуць мець нюансы ў частцы інтэрпрэтацыі. Удзельнікам арэндных праваадносін варта своечасова адсочваць з'яўленне новых нормаў у Грамадзянскім кодэксе РФ, а таксама іх трактоўках ў розных ведамасных прававых актах і дакументах.