Аблігацыі (іпатэчныя) у Расіі: дзе банкі бяруць грошы на іпатэку?

Аблігацыі (іпатэчныя) займаюць больш за 80% ад усіх здзелак з нерухомасцю ў ЗША, у Расіі - менш за 10%. Перспектыўнасць каштоўных папер відавочная. Аднак шматлікім невядома не толькі пра тое, што такое аблігацыі з іпатэчным пакрыццём, але і базавыя паняцці.

асновы

Аблігацыі - гэта каштоўныя паперы, якія даюць права на атрыманне фіксаванай гарантаванай прыбытку. Яны бываюць двух відаў:

1. Пры прад'яўленні - купіў танней, прадаў даражэй.
2. Фіксаваны працэнт - мяркуе для інвестара даход (купон) праз пэўны час.

Аблігацыі - гэта даўгавыя каштоўныя паперы. Вяртанне гарантуецца рэйтынгам кампаніі. Чым прадпрыемства стабільней, тым больш шанцаў атрымаць абяцаныя даходы.

Што такое аблігацыі (іпатэчныя)?

Іпатэчная аблігацыя - гэта пазыковая папера, рефинансирующая ўкладанні ў крэдыты на нерухомасць.

Напрыклад, банк «ААА» выдае пазыкі на набыцця жылля. Капітал у яго, натуральна, абмежаваны. Маючы 1 млрд рублёў, банк можа выдаць, напрыклад, 1000 пазык. Натуральна, рынак нерухомасці спыніцца, калі ў крэдытнай арганізацыі скончацца фінансавыя сродкі.

Каму выгадна?

Выпуск іпатэчных аблігацый выгадны ўсім удзельнікам рынку:

• Банку - павялічвае аб'ём выдадзеных пазык па іпатэцы.
• Інвестару - ўкладвае грошы ў актыў, які ў залежнасці ад коштаў на жыллё павінен расці.
• Пазычальніку - завоблачныя стаўкі па іпатэцы зніжаюцца на 1.5-2%. Вядома, лічбы невялікія, але ва ўмовах буйной сумы пазыкі выгада відавочная.
• Забудоўшчыкам - будаўнічыя кампаніі не «замарожваюць» свае аб'екты, а працягваюць працу.
• Дзяржаве - паступаюць падаткі ад забудовы і продажу.
• Рабочым - іх не скарачаюць ад недахопу працы.

Як забяспечваюцца даўгавыя абавязацельствы?

Зараз аб тым, як працуе гэты рынак. Банк «ААА» выдае пазыку на набыццё маёмасці на суму ў 5 млн руб. На іх ён выпускае аблігацыі (іпатэчныя) і прадае іх на біржы. Грошы ад інвестараў ідуць на новыя пазыкі. Забяспечваюцца каштоўныя паперы плацяжамі грамадзян па іпатэцы.

альтэрнатывы

Аблігацыі (іпатэчныя) - не адзіны інструмент для інвестараў на гэтым рынку. Існуюць альтэрнатывы:

• Іпатэчны сертыфікат ўдзелу - доля сумы крэдыту на набыццё актыву. Інвестар атрымлівае права на прыбытак ад нерухомасці.
• Закладная - каштоўная папера, якая пацвярджае права на атрыманне грошай ад пазычальніка. Адрозненне ад аблігацыі (іпатэчнай) у тым, што забеспячэнне па закладной - набываецца маёмасць.

Асаблівасці каштоўных папер у Расіі

Вядома, ідэя, якая прыйшла з ЗША, можа прынесці станоўчыя моманты на нашым рынку. Аднак іпатэчныя аблігацыі ў Расіі выклікаюць шмат пытанняў як у інвестараў, так і ў спецыялістаў. Тэрмін «стабільнасць» не прымяняецца да развіцця эканомікі нашай краіны, асабліва гэта тычыцца рынку нерухомасці. За апошнія 1,5-2 гады ён не толькі спыніўся ў росце, але і значна ўпаў. Аблігацыі (іпатэчныя) не могуць прыносіць даход ад рынку нерухомасці, калі ён не будзе расці.

Другая праблема - дарагоўля каштоўных папер. Прыватныя камерцыйныя кампаніі і простыя грамадзяне не змогуць па гэтай прычыне стаць інвестарамі. Усе надзеі ўскладаюцца на недзяржаўныя пэнсійныя фонды, банкі, якія маюць свабодныя сродкі, якія нібыта не ведаюць, куды іх ўкласці.

Трэцяя праблема - адсутнасць прадуманай заканадаўчай базы.

Можна падвесці вынікі: высокі кошт каштоўных папер, нестабільнасць іпатэчнага рынку, а таксама непрадуманая юрыдычная база наўрад ці дазволяць развіцца гэтаму віду каштоўных папер у Расіі.

Чаму іпатэчныя аблігацыі прывялі да краху сістэмы ў 2008 годзе?

Крызіс у 2008 годзе пачаўся менавіта з іпатэчных аблігацый (CDO). Справа ў тым, што многія інвестары пачалі набываць каштоўныя паперы, ведаючы, што рынак нерухомасці пастаянна расце. Гэта паўплывала на стратэгію банкаў, якім была абыякавы плацежаздольнасць сваіх кліентаў. Галоўнае - каб яны былі. Назіраліся выпадкі, калі выдавалася іпатэка на 500 тыс. Долараў людзям, якія не мелі пастаяннага даходу. Для банка рызыкі мінімальныя - яны гэтыя грошы атрымлівалі на фондавых біржах ад продажу іпатэчных аблігацый.

Таксама банкі выпускалі крэдытныя свопы, то ёсць страхоўкі, калі не будзе выплачаны абавязак.

Але піраміда закруцілася настолькі, што пад іх пачалі выпускаць аблігацыі (сінтэтычныя CDO). Так як аналітычныя кампаніі не ведалі, што гэта такое, яны абапіраліся на дадзеныя інвестыцыйных кампаній, іх выпускалі. Некаторыя ведалі, але баяліся страціць буйных кліентаў. З аблігацый рызыкоўнага ўзроўню ВВВ зрабілі яшчэ больш праблемны актыў, але яго ступень пагрозы ўжо быў роўны ААА (як дзяржаблігацыі федэральнай пазыкі ЗША), гэта значыць абсалютна бяспечны. Гэта дазволіла інвестарам, якія валодаюць мільёнамі даляраў, укладваць у нічым не забяспечаныя паперы плюс прыцягваць сродкі пенсійных фондаў, якім забаронена укладваць у актывы менш гэтага рэйтынгу. Натуральна, такая піраміда рана ці позна павінна была абрынуцца, калі цэны на жыллё пачнуць зніжацца. Гэта і адбылося. Згалелі буйныя інвестыцыйныя кампаніі, інвестары і страхавыя агенты.

Зарабілі на гэтым інвестары, якія зрабілі стаўку на іпатэчныя свопы, то ёсць страхоўкі забеспячэння закладнога нерухомасці, якія прадавалі па нізкіх коштах. Гэта значыць, уклаўшы мільён даляраў у іх тады, можна было атрымаць некалькі сотняў мільёнаў, так як ніхто проста не верыў у дэфолт.