Выдатковы падыход: сутнасць і асноўныя асаблівасці

Асноўным спосабам, вызначальным рынкавы кошт нерухомасці, машын і абсталявання з'яўляецца выдатковы падыход, які грунтуецца на прынцыпе замяшчэння. Згодна з яго, чалавек плаціць неапраўданую цану за аб'ект, калі яна вышэйшая за тую, якую можна заплаціць за аналагічны такі ж карыснасці і якасці.

Калі праводзіцца ацэнка нерухомасці, улічваюцца тыя падыходы, якія дазваляюць найбольш дакладна адлюстраваць яе кошт. Менавіта затратны з'яўляецца галоўным з іх. Маецца на ўвазе, што кошт аб'екта ў гэтым выпадку складаецца з рынкавай цаны ўчастка і тых выдаткаў, якія неабходныя, каб узнавіць, да прыкладу, будынак у сучаснасці выглядзе.

Выдатковы падыход да ацэнкі нерухомасці ажыццяўляецца ў некалькі этапаў:

1. Вызначаецца цана зямельнага ўчастка, якая ўлічвае найбольш правільнае яго выкарыстанне.

2. Разлічваецца сума, якая будзе выдаткавана на будаўніцтва падобнага аб'екта.

3. Вызначаецца колькасць прыбытку, якую атрымліваюць прадпрымальнікам.

4. вычытвае фізічны, функцыянальны і знешні знос.

5. Праводзіцца выніковы разлік кошту ўчастка і будаўніцтва самога будынка, які павінен улічваць карэкціроўку на знос.

Выдатковы падыход, між тым, мае недахопы ў выкарыстанні. Асноўным з іх з'яўляецца тое, што для вызначэння дакладнай кошту будынка неабходна выдаткаваць шмат часу. Так, калі праводзіцца аднаўленне старадаўняга будынка, дакладна вызначыць расходы на яго аднаўленне і меркаваны знос практычна немагчыма. Што тычыцца тыпавых будынкаў, то менавіта гэты падыход з'яўляецца найбольш аптымальным у іх ацэнцы, таму што ён вельмі просты ва ўжыванні. У некаторых сітуацыях ён з'яўляецца адзіна магчымым варыянтам, напрыклад, пры ацэнцы будынкаў спецыяльнага прызначэння (школ, вакзалаў, электрастанцый) або страхавой кошту.

Выдатковы падыход вельмі часта ўжываецца, калі праводзіцца ацэнка асноўных фондаў, незавершанага будаўніцтва або аналіз найбольш эфектыўнага выкарыстання ўчастка.

Што тычыцца разлікаў кошту будаўніцтва, яны праводзяцца з выкарыстаннем чатырох асноўных метадаў: індэкснага, параўнальнай адзінкі, разбіўкі на кампаненты і колькаснага абследавання.

Так, апошні абследавання заключаецца ў складанні каштарысу на прамыя затраты, якія распаўсюджваюцца на ўсе віды работ, матэрыялы, сродкі механізацыі, камунальныя паслугі і іншае. Да гэтых выдатках яшчэ дадаюць прыбытак інвестара і накладныя выдаткі. Такі метад лічыцца найбольш дакладным, але і самым працаёмкім ў выкарыстанні, таму што патрабуе ад ацэншчыка ведаў у галіне будаўніцтва і складання каштарысаў.

Выдатковы падыход у ацэнцы нерухомасці таксама выкарыстоўвае метад разбіўкі на кампаненты, які трохі падобны на колькасны, але не з'яўляецца такім працаёмкім. Справа ў тым, што ён выкарыстоўвае ня адзінкавыя, а ўзбуйненыя расцэнкі ўсіх элементаў канструкцыі.

Што тычыцца метаду параўнальнай адзінкі, яго выкарыстанне апраўдана для тыпавых параўнанняў. Так, для таго каб ацаніць аб'ект, выбіраецца падобны з ім па тэхналогіях і характарыстыках. Падбор праводзіцца па спецыялізаваных даведніках. Спосаб з'яўляецца самым простым і таму мае вельмі шырокае прымяненне.

Індэксны метад складаецца ў тым, што балансавы кошт памнажаецца на спецыяльныя індэксы, якія зацверджаны дзяржаўнымі стандартамі. Лічыцца, што падобны спосаб мае найбольш нізкую ступень дакладнасці.

Выдатковы падыход можна выкарыстоўваць пры ацэнцы любой нерухомасці, але не заўсёды яго прымяненне з'яўляецца апраўданым. Справа ў тым, што для аб'ектаў, якія будуць прыносіць даход, яго ўжываюць вельмі рэдка, а вось выкарыстанне яго пры ацэнцы убудаваных памяшканняў проста некарэктна.